Con la sentenza n. 495 del 15 febbraio 2023, il TAR Sicilia, Palermo (sez. II) ha ribadito che la fattispecie del c.d. “lotto intercluso” costituisce un’evenienza del tutto eccezionale, subordinata alla dimostrazione che sussista una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, cioè che sussista un’area compresa in zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, cioè di opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell’acqua e dell’energia elettrica, scuole.
In particolare, affinché un’area possa essere definita “lotto intercluso” è necessario che: a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata; b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al PRG. Sussistendo tali condizioni, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo.
Si controverte nel presente giudizio della legittimità del diniego di permesso di costruire opposto dal Comune alla ricorrente, che ne aveva chiesto il rilascio per la costruzione di un fabbricato da destinare ad uso residenziale.
Ad avviso del TAR, il ricorso va respinto.
L’impugnata determinazione reiettiva della P.A., connotata da ampi margini di apprezzamento discrezionale, ad avviso del Collegio, non risulta abnorme, illogica o insensata e nemmeno viziata da errori di fatto ed è supportata da un’istruttoria adeguata e da una congrua motivazione.
Assume centralità, ai fini del decidere, la questione dell’interclusione del fondo della ricorrente, situazione che, ove in fatto ritenuta sussistente, implicherebbe la superfluità dello strumento urbanistico esecutivo, così superando la ragione ostativa individuata dal Comune nella mancata adozione di un piano di lottizzazione.
La fattispecie del c.d. “lotto intercluso” costituisce un’evenienza del tutto eccezionale, subordinata alla dimostrazione che sussista una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, cioè che sussista un’area compresa in zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, cioè di opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell’acqua e dell’energia elettrica, scuole.
Per la precisione, la giurisprudenza amministrativa (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 23 dicembre 2021, n. 8544) ritiene realizzata la fattispecie del lotto intercluso solo se l’area edificabile di proprietà del richiedente: a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata; b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale. Sussistendo tali condizioni, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo (cfr., ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 10 gennaio 2012, n. 26).
Nel caso in esame, legittimamente il Comune ha opposto che il fondo della ricorrente non possiede i requisiti del lotto intercluso (o “lotto residuo”), facendo parte di un’ampia area non sufficientemente urbanizzata, caratterizzata da un’edificazione soltanto parziale e da un’incompleta dotazione infrastrutturale.
L’unitaria valutazione dell’intervento è rimessa all’apprezzamento discrezionale della P.A., la quale – in assenza di sufficienti opere pubbliche e prima fra tutte di una viabilità pubblica che consenta il libero accesso all’area – ha ritenuto di respingere il progetto nel suo complesso visto lo scarso grado di urbanizzazione della zona e considerato che quello della ricorrente non è l’unico lotto inedificato.
L’intervento costruttivo previsto, a giudizio del Comune non risulta dotato, infatti, delle urbanizzazioni primarie, e, tra queste, quanto meno della pubblica via, della fognatura cittadina e dell’acquedotto comunale che possano direttamente servire il lotto da edificare considerato che, secondo le previsioni progettuali, l’accesso al lotto, l’allacciamento alle infrastrutture primarie (rete fognaria, elettrica, idrica, telefonica) sono previsti per via soltanto indiretta, tramite terreni di altri proprietari, estranei al lotto d’intervento, seppure gravati da servitù a favore di quest’ultimo.
La viabilità proposta dalla ricorrente, per altro profilo, osserva il Comune, risulta inidonea dato che la strada interpoderale attraverso la quale verrebbe raggiunto il lotto di sua proprietà rimarrebbe una strada interpoderale privata, senza alcuna cessione di aree ad alcun titolo alla PA per allocare altri servizi.
Va rimarcato, al riguardo, che la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione spetta unicamente al Comune ed è caratterizzata da un amplissimo margine di discrezionalità: pertanto non può essere sottoposta al sindacato giurisdizionale del giudice amministrativo, salvo che sotto il profilo – qui non emergente – della palese illogicità ed irragionevolezza delle determinazioni assunte o per essere le determinazioni stesse inficiate da errori di fatto (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 3 dicembre 2019, 8270; Id., 23 dicembre 2021, n. 8544; Id., 4 maggio 2010, n. 2545; Id., 11 giugno 2002, n. 3253; Consiglio di Stato, sez. V, 4 maggio 1995, n. 699).
Infatti, solo il Comune, essendo in possesso delle informazioni concernenti l’effettiva consistenza del suo territorio, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, dei servizi pubblici, e delle edificazioni pubbliche e private già esistenti, sarà sicuramente in grado di stabilire se e in quale misura un ulteriore eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell’assetto del territorio già presente. Il giudizio sulla sufficienza delle infrastrutture esistenti costituisce, in tal senso, una sintesi delle ragioni di opportunità urbanistica a favore o contro il rilascio della concessione edilizia in mancanza di disciplina pianificatoria di dettaglio (Cons. St., Sez. IV, 23 dicembre 2021, n. 8544).
In ogni caso, l’accertamento della sussistenza del lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata non esclude in assoluto l’esigenza di pianificazione dell’urbanizzazione ai fini del rilascio della concessione edilizia quando permane l’esigenza, rivendicata dal Comune, di realizzare un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di completare o anche solo potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti (cfr., Cons. Stato, Sez. V, 29 febbraio 2012, n. 1177; Cons. St., Sez. IV, 1 ottobre 2007, n. 5043).
Pertanto, il TAR ha ritenuto infondata la domanda attorea.
