Il TAR LAZIO salva il comune di Roma dalle interpretazioni erronee della Regione sulla demolizione e ricostruzione della lr 7/2017.

TAR Lazio 17543 2022

La giurisprudenza creativa del TAR Lazio sui presupposti di demolizione e ricostruzione di Fabio Cusano

La sentenza n. 17543 del 27 dicembre 2022, del TAR Lazio-Roma, sez. II bis ha confermato il diniego di permesso di costruire da parte di Roma Capitale per un intervento di demolizione e ricostruzione ex art. 6 della LR Lazio 7/2017.

Il TAR indaga il rapporto tra la normativa regionale (la LR 7/2017) e la disciplina statale (art. 5, comma 9, del DL 70/2011)[1]. Ad avviso del TAR, è “imprescindibile, al fine di conseguire la premialità richiesta, il perseguimento del duplice fine alternativamente richiesto dalla norma, ossia la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente o la riqualificazione di un’area urbana degradata”.

Ciò premesso, il TAR esamina l’art. 1, comma 1, lett. b della LR 7/2017[2] (poiché l’intervento proposto dal ricorrente, ex art. 6 della LR, è volto a demolire e ricostruire, con cambio d’uso da alberghiero a residenziale, un fabbricato dismesso/in via di dismissione), affermando che “la legge regionale abbia subordinato l’attuazione degli interventi edilizi da essa previsti … al fine di: a) razionalizzare il patrimonio edilizio esistente o b) promuovere e agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive … nonché di complessi edilizi e di edifici in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione o da rilocalizzare”.

Dunque, ad avviso del TAR, “va esclusa ogni interpretazione estensiva della stessa che renda ammissibili interventi edilizi del tipo di quelli consentiti dalla legge rivolti ad edifici privi di quei caratteri di degrado, abbandono, dismissione, inutilizzo o in via di dismissione o rilocalizzazione che la norma pretende per legittimare il compimento di siffatti interventi incentivanti”; ancora, “gli interventi in questione, in tanto possono beneficiare di detta legislazione di favore in quanto, comunque, abbiano ad oggetto edifici insistenti in aree urbane degradate”; pertanto “in assenza di detto presupposto, l’intervento non può essere consentito”.

Dunque, il TAR ritiene che qualunque intervento ex LR 7/2017 (dunque, anche quelli diretti ex art. 6) debba avere ad oggetto edifici insistenti in aree urbane degradate.

Cadendo in contraddizione, tuttavia, il TAR, da una parte, afferma che “sia l’art. 5, comma 9, del d.l. n. 70/2011, che l’art. 1, comma 1, lett. b) della L.R. Lazio n. 7/2017, non prevedono un legame di concatenazione tra la riqualificazione delle aree degradate e quella degli edifici in stato di degrado ovvero di abbandono”; dall’altra, che “proprio tale dato rafforza l’esegesi sopra svolta, nel senso che non occorre la previa riqualificazione dell’area su cui insiste l’edificio in stato di abbandono per consentire su di esso interventi attuativi della legislazione derogatoria, ma è comunque indispensabile che lo stesso insista su un’area degradata e abbisognevole di riqualificazione”, fondando tale argomentazione sul presupposto che “l’art. 3 della legge regionale in questione … affida ai consigli comunali il compito di individuare, anche su proposta dei privati, ambiti territoriali urbani nei quali, in ragione delle finalità di cui all’articolo 1, sono consentiti, previa acquisizione di idoneo e valido titolo abilitativo, interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o interventi di demolizione e ricostruzione”.

Il richiamo all’art. 3 della LR Lazio, tuttavia, risulta contraddittorio se funzionale alla dimostrazione della necessità che gli interventi diretti – ex art. 6 – siano realizzabili solo in aree degradate e da riqualificare. Infatti, l’art. 3 ha ad oggetto l’individuazione, da parte dei Comuni, degli “Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio”, entro i quali sono ammissibili specifiche ipotesi di intervento delineate dal medesimo art. 3. L’art. 6 è del tutto autonomo rispetto all’art. 3 ed alla individuazione, ivi prevista, di aree degradate/da riqualificare.

Ne discende che le conclusioni del TAR sono errate, avendo il Consesso confuso un proprio desiderata con un limite non contemplato dalla norma.

Nella vicenda in esame viene altresì in rilievo un parere negativo della Sovrintendenza capitolina, rientrando l’immobile nel Piano “Carta per la Qualità”. Ad avviso del TAR, il parere rileva per il fatto che dichiara l’insussistenza dei presupposti per applicare la normativa della LR 7/2017. Tuttavia, è molto dubitabile che tale valutazione competesse alla Sovrintendenza capitolina, verosimilmente spettando allo Sportello Unico dell’Edilizia.

Inoltre, lo stesso non potrebbe rilevare quale elemento ostativo alla realizzazione dell’intervento di demolizione e ricostruzione poiché la “Carta per la Qualità” (non costituendo un vincolo sovraordinato ex d.lgs. 42/2004) è derogata dall’art. 6 della LR 7/2017.

Infine, il TAR affronta esamina la possibilità, in caso di intervento ex art. 6, di beneficiare delle deroghe ex art. 8, comma 3, della LR, nella parte in cui ammette “Per la ricostruzione degli edifici demoliti” la deroga alle densità fondiarie e alle altezze massime di cui agli artt. 7 e 8 del DM 1444/1968, in applicazione dell’art. 2 bis del DPR 380/2001.

Ad avviso del TAR, vista la menzione da parte del provvedimento dei soli interventi di “ricostruzione degli edifici demoliti”, sarebbero esclusi gli interventi di “demolizione e ricostruzione”; “la norma riferisce la deroga in questione ai soli casi in cui il progetto riguarda solamente la ricostruzione degli edifici demoliti e non ai casi, ben diversi, di demolizione e ricostruzione, quale quello oggetto del presente gravame”.

Tale ragionamento appare forzato poiché, riferendosi alla “ricostruzione”, la norma non riguarda l’ipotesi del ripristino di fabbricati già demoliti, ma si riferisce al tipico intervento di rigenerazione/riqualificazione contemplato dalla LR 7/2017, ossia la demolizione e ricostruzione. Non a caso, la norma parla sì di “ricostruzione” ma nello specifico di “edifici demoliti” (non parlando, invece, degli edifici semplicemente crollati). Un ulteriore argomento che sconfessa l’interpretazione del TAR è il richiamo operato dall’art. 8 della LR 7/2017 all’art. 2 bis del DPR 380/2001, il cui comma 1 ter si riferisce proprio agli interventi di “demolizione e ricostruzione” e non a quelli di “ricostruzione”.

In conclusione, la sentenza in commento appare oltremodo emendabile.

[1]Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare … le Regioni approvano … specifiche leggi per incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano: a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale; b) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse; c) l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari; d) le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti”.

[2] La lett. b si riferisce alla finalità di “incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, favorire il recupero delle periferie, accompagnare i fenomeni legati alla diffusione di piccole attività commerciali … promuovere e agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive …. nonché di complessi edilizi e di edifici in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione o da rilocalizzare”.