COMMENTO SENTENZA DEL CONSIGLIO DI STATO N. 882/2022
“L’accertamento della lottizzazione abusiva – fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell’ordinato assetto del territorio – costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia, sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate, sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria (Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 giugno 2014, n. 3115)” e, pertanto, “su queste basi, non è possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle singole unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le singole porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata essere valutate in modo isolato e atomistico, ma in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso” (Cons. stato, Sez. VI, 4 novembre 2019, n. 7530).
Con questa frase si potrebbe riassumere il contenuto della recente sentenza del Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 882 del 2 febbraio 2022, con lui la il Consiglio ha ribadito che esiste una differenza ben precisa fra un edificio costruito in assenza di titolo e la lottizzazione abusiva, fattispecie prevista dall’art. 30 del Testo Unico dell’Edilizia, d.P.R. n. 380/2001.
Il T.U.E. prevede che si ha lottizzazione abusiva “quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione”; dalla definizione non si deduce un limite ben preciso e netto che distingua la stessa dalla fattispecie dell’edificazione sine titulo.
L’individuazione del limite anzidetto non è questione da poco, perché la lottizzazione abusiva non permette di accedere alle possibilità di sanatoria previste dal D.P.R. n. 380/01 (es. il permesso di costruire in sanatoria, tramite l’accertamento della c.d. “doppia conformità”).
Per le lottizzazioni abusive l’unica possibilità di sanatoria era stata data, a certe condizioni, dall’art. 35, comma 12, della L. n. 47/85 (c.d. primo condono); la norma introduceva la possibilità di condonare la mancanza dell’autorizzazione a lottizzare i suoli, a condizione che sia adeguata o realizzata l’urbanizzazione altrimenti dovuta, ciò era previsto al fine di impedire il condono per gruppi di edifici sparsi in aree prive di urbanizzazione o inadeguate.
La rilevante differenza fra le due fattispecie, che conduce alla possibilità di sanare, in alcuni casi, edifici costruiti sine tutolo, ma vieta in modo assoluto la sanatoria delle lottizzazioni abusive, è spiegata chiaramente in un passaggio della sentenza del Consiglio di Stato, in cui si afferma che: “l’accertamento della lottizzazione abusiva – fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell’ordinato assetto del territorio – costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia, sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate, sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria e, pertanto, su queste basi, non è possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle singole unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le singole porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata essere valutate in modo isolato e atomistico, ma in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso”.
Non si può, dice ancora il Consiglio, considerare l’opera edilizia eseguita abusivamente separatamente dal complesso immobiliare, quando questa è stata realizzata in “esecuzione di un disegno unitario”, carattere tipico delle lottizzazioni abusive, essendo irrilevante che il complesso sia stato suddiviso in diverse unità abitative e che si presentino istanze separate per sanare le opere, poiché queste sono sempre “imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse” e quindi chi porta avanti tale tipo di condotta non sta facendo altro che tentare di aggirare i limiti di volume ammessi ai fini del condono (e/o della sanatoria).
