Con la sentenza in commento il T.A.R di Firenze si è espresso contro le impugnazioni rivolte al regolamento del Comune di Firenze sugli affitti brevi.
In particolare, il caso si basa sul ricorso proposto dalla Federazione Associazioni Ricettività Extralberghiera contro il Comune di Firenze per l’annullamento della deliberazione del Consiglio comunale del 5.05.2025 con cui è stato approvato il “Regolamento per le locazioni turistiche brevi” che limita, all’interno del Nucleo Storico (Zona A) della città, il numero delle attività di locazione breve per finalità turistiche alle unità immobiliari già regolarmente destinate alla locazione breve nel 2024 e che subordina l’attività stessa al preventivo rilascio di un’autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità abitativa.
I motivi di ricorso di nostro interesse sono fondamentalmente tre:
- con il primo motivo i ricorrenti sostengono che, con l’emanazione del regolamento impugnato, il Comune di Firenze avrebbe illegittimamente invaso la competenza legislativa esclusiva dello Stato in materia di ordinamento civile (art. 117, co.2, lett. l), Cost.), limitando il diritto dei proprietari di disporre dei propri beni (art. 832 c.c.).
- Così facendo si sarebbe attuata una larvata espropriazione senza indennizzo attraverso la previsione di un divieto assoluto di nuove locazioni brevi nell’area Unesco e l’imposizione di un regime autorizzatorio temporanei, in violazione della riserva di legge prevista dall’art. 42 della Costituzione. Peraltro, anche ove si volesse ricondurre la disciplina dettata con il regolamento nell’alveo della tutela dei beni culturali o del governo del territorio, risulterebbe comunque violata, a dire dei ricorrenti, la competenza legislativa statale (art. 117, co. 2, lett. s).
- I ricorrenti sostengono che il regolamento impugnato, comportando il divieto di insediamento di locazioni turistiche brevi nella zona Unesco, costituirebbe un’illegittima restrizione della libertà di iniziativa economica e contrasterebbe con i principi di stretta proporzionalità e non discriminazione, risolvendosi in un’ingiusta discriminazione in danno delle locazioni turistiche brevi e a vantaggio delle attività alberghiere.
Senz’altro degli elementi di discussione interessanti per quanto tutti successivamente cassati dal Tribunale amministrativo.
Circa il primo motivo il T.A.R., facendo proprie le argomentazioni della sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale, ha infatti rimarcato che la destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica costituisce un elemento essenziale del diritto di proprietà e che il diritto di proprietà può essere legittimamente conformato dall’autorità amministrativa previa sottoposizione di un regime autorizzatorio delle attività connesse a detto diritto.
Proprio la Corte costituzionale, nella stessa sentenza sopracitata, aveva riconosciuto come non vi fosse nessuna impropria limitazione al diritto di proprietà nell’esercizio della facoltà, attribuita ad un comune, di regolamentare le locazioni turistiche brevi sottoponendole ad autorizzazione preventiva.
Il vincolo imposto, insomma, non può ritenersi “sostanzialmente espropriativo” ma, semmai, meramente conformativo.
Quanto al secondo motivo, riportandosi nuovamente alla sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale che ha ritenuto legittima la disciplina impartita alle locazioni turistiche brevi dalla Regione Toscana con L.R. 61/2024, il Tribunale ha poi statuito come il fenomeno dell’Home Sharing abbia evidenti punti di contatto con materie come l’urbanistica, il governo del territorio e la tutela e la valorizzazione, tutte riconducibili alle competenze legislative regionali.
Infine, circa il terzo punto, il T.A.R. fiorentino non ha ravvisato alcun tratto discriminatorio nella previsione del contingentamento numerico e nella sottoposizione a regime autorizzatorio delle attività di locazione turistica breve.
Relativamente al contingentamento, infatti, il Tribunale amministrativo ha preso atto delle risultanze dell’istruttoria eseguita dal comune – non contestata a livello probatorio dal ricorrente – per provare quale fosse il contingente di locazioni turistiche brevi che il centro storico di Firenze è oggi in grado di ospitare senza vedere pregiudicata la propria vivibilità complessiva.
Quanto al regime autorizzatorio,previa rassegna dei tentativi attuati a livello legislativo e amministrativo di regolamentare le locazioni turistiche brevi sul territorio, il T.A.R. ha precisato che le locazioni turistiche brevi sono da considerarsi effettivamente “servizi” ai sensi della Direttiva 2006/123/CE (punto 6.2.).
Ne deriva che la regione Toscana ben poteva dare una regolazione regionale al settore e che, conformemente a tali disposizioni regionali, anche il Comune di Firenze potesse disciplinare il fenomeno per quanto di competenza («l’art. 59 L.R. 61/2024 sottopone lo svolgimento dell’attività di locazione turistica breve ad un regime di autorizzazione, che, in quanto tale, deve rispondere alle condizioni stabilite dalla direttiva 2006/123/CE. La scelta circa l’instaurazione di tale regime è riservata ai Comuni»).
Il T.A.R. ha infine statuito che l’istituzione di un regime autorizzatorio dell’attività di locazione turistica breve ad opera del legislatore toscano non contrasta in alcun modo con i principi di imparzialità e buon andamento dell’azione amministrativa giustificandosi, alla luce di una pluralità di motivi imperativi di interesse generale che fanno capo alla necessità di assicurare uno svolgimento sostenibile dell’attività turistica, nella facoltà delle amministrazioni interessate dal fenomeno del sovraffollamento turistico di intervenire sui propri territori per indirizzarne lo sviluppo.
In aggiunta a ciò – conferma il T.A.R. citando nuovamente la sentenza costituzionale 186/2025 – «i problemi posti dalle locazioni turistiche brevi si concentrano in alcune zone del territorio e presentano diverse peculiarità in ognuna di esse. Il livello regionale e quello locale, dunque, sono in linea di massima più adeguati per adottare la disciplina amministrativa volta a conciliare gli interessi dei proprietari e degli utenti con quelli contrapposti (di tipo sociale ed urbanistico)».
Con questi tre motivi di ricorso il T.A.R. Firenze ci ha fornito ulteriori spunti sulla classificazione di questo tipo di attività nell’alveo dei servizi, sui limiti legati alla disciplina dell’Home Sharing a fini turistici e sul reale campo di azione degli enti locali nella disciplina del fenomeno.
