NEW_SUPERFICIE UTILE LORDA, SUPERFICIE UTILE E SUPERFICIE ACCESSORIA NELLA DISCIPLINA URBANISTICO-EDILIZIA E PAESAGGISTICA: IL CHIARIMENTO DEL CONSIGLIO DI STATO di Giuseppe Marletta

Sentenza CdS 3352 del 2021

Con la Sentenza in commento, il Consiglio di Stato chiarisce nel dettaglio il significato da assegnare alle nozioni di Superficie Utile Lorda (SUL), Superficie Utile (SU) e Superficie Accessoria (SA) ai fini della corretta applicazione della disciplina urbanistico-edilizia e paesaggistica.

Si tratta di nozioni che devono essere applicate uniformemente su tutto il territorio nazionale, a prescindere dalle eventuali differenze delle Norme tecniche attuative dei P.R.G. dei singoli Comuni.

Proprio per questo, con deliberazione del 20 ottobre 2016, è stata promossa un’apposita intesa in Conferenza Unificata tra Stato, Regioni e ANCI, che ha portato all’adozione di un Regolamento Edilizio Tipo (RET), contenente ben 42 definizioni edilizie-urbanistiche conformi e omogenee.

Come si vedrà, il Consiglio di Stato utilizzerà il suddetto Regolamento Edilizio come parametro esegetico utile alla soluzione del caso prospettato.

La questione oggetto del contenzioso riguardava due distinti provvedimenti di diniego di sanatoria ex art. 36, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, relativi all’edificazione di alcuni garage con terrazza di copertura, e l’ampliamento delle superfici esterne deputate al camminamento, motivati dall’insussistenza dei presupposti di assentibilità.

Ed infatti, secondo il Comune, non solo le opere oggetto di accertamento di conformità comportavano un aumento di Superficie Utile Lorda e di volume, nonché un cambio di destinazione d’uso, in contrasto con lo strumento urbanistico comunale, ma, poiché ricadevano in una zona soggetta a vincolo paesaggistico, l’aumento di Superficie Utile non rendeva possibile nemmeno la compatibilità paesaggistica di cui all’art. 167, comma 4, lett. a) D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.

A tal riguardo, esperita apposita Verificazione, si è potuta dimostrare l’infondatezza delle contestazioni del Comune e, così, l’illegittimità del diniego di sanatoria.

In primo luogo, con riferimento al cambio di destinazione d’uso, secondo il Collegio, la realizzazione di tramezzature interne, pur determinando la realizzazione di nuovi e diversi ambienti, non potrebbe comunque incidere sulla perdurante destinazione dei relativi spazi a parcheggio, non risultando modificato l’utilizzo originario dell’unità immobiliare. La sanatoria sarebbe, quindi, possibile.

Ancora, con riferimento all’edificazione del solaio di copertura dei garage, secondo il Verificatore, le difformità rilevate non avrebbero di fatto comportato un aumento di Superficie Utile Lorda e di volume rispetto a quello assentito dai titoli edilizi originali. Pertanto, l’intervento risulterebbe conforme non solo con gli strumenti urbanistici comunali, ma anche con la disciplina di cui all’art. 167 comma 4, lett. a) D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, che rende possibile l’accertamento della compatibilità paesaggistica “per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati”.

Al contrario, con riferimento all’ampliamento delle superfici esterne deputate al camminamento, tale aumento sarebbe, invece, rilevante ai fini della determinazione della Superficie Utile Lorda, definita come “somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo di tutti gli elementi verticali”.

Purtuttavia, tale incremento non potrebbe ritenersi in contrasto con gli strumenti urbanistici comunali, dal momento che essi li vietano solo per gli interventi di ristrutturazione edilizia “ricostruttivi”, aventi ad oggetto la demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile, e non anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia “conservativi”, così come definiti dall’art. 3, comma 1, lett. d), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato, a cui devono essere ricondotte le opere di cui si discute.

Da ultimo, in relazione ai profili paesaggistici di questo ampliamento, l’art. 167 comma 4, lett. a) D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 esclude la sanatoria solo nel caso di aumento di Superfici Utili, ammettendola, quindi, di converso, per gli aumenti di Superficie Accessoria. Ora, secondo il Regolamento Edilizio Tipo (RET): la Superficie Utile è rappresentata dalla sola superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre; mentre, la Superficie Accessoria è rappresentata, invece, dalla superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi caratteri di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre, comprendente, a titolo esemplificativo, anche i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze.

Di talché, la sanatoria non poteva essere preclusa nemmeno in relazione agli spazi pavimentati esterni, dal momento che “l’ampliamento di superfici accessorie esterne (qualificabili come balconi o ballatoi o terrazze), sebbene sussumibili sotto la nozione di superfici utili lorde ai sensi di quanto previsto dalla normativa urbanistica comunale citata, non integrava gli estremi della superficie utile ai sensi dell’art. 167 D. Lgs. n. 42 del 2004, non potendo, dunque, ritenersi di per sé come ostativo all’avvio del procedimento di autorizzazione postuma paesaggistica”.

Ne è derivato l’accoglimento di tutti i profili di doglianza proposti dagli appellanti.