LO STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI, LE TOLLERANZE E LA DICHIARAZIONE TECNICA di Giuseppe Trapani

Consiglio Nazionale del Notariato

(Approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 18.05.2021)

Abstract

Lo studio affronta la questione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, definendone la natura, l’ambito applicativo e i criteri per la sua determinazione . Individua, poi, le tolleranze costruttive ed esecutive (o di cantiere) approfondendo il meccanismo delle tolleranze non costituenti violazione edilizia e il ruolo della specifica relazione asseverata. Lo stato legittimo non incide, inoltre, sull’operatività delle menzioni urbanistiche in atto, la cui disciplina resta intatta. Indaga poi, i rapporti relazionali tra stato legittimo, tolleranze e agibilità. Appare essenziale in tale materia il ruolo della relazione tecnica asseverata, utilizzabile – a determinate condizioni – anche  al di fuori delle ipotesi di cui all’art. 34 bis TUE.

 

SOMMARIO 1. Introduzione. 2.Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare. 3. I criteri per la determinazione dello stato legittimo. 4.Le tolleranze costruttive ed esecutive (o di cantiere).5. Il meccanismo delle tolleranze non costituenti violazione edilizia e il ruolo della specifica relazione asseverata. 6.Lo stato legittimo e le menzioni urbanistiche in atto.7. Lo stato legittimo, le tolleranze e l’agibilità. 8.Il ruolo della relazione tecnica asseverata al di fuori delle ipotesi di cui all’art. 34 bis TUE. 9.Le norme regionali e l’efficacia della novella sulle norme previgenti. 10.Conclusioni.

Dalla prima lettura delle novità estive del 2020 in materia urbanistica, appare evidente l’uso di nuovi termini e di nuove parole, sovente provenienti da prassi locali che trovano oggi nel dato normativo la loro formale solennità.

Accanto all’ormai professionalmente celebre endiadi “stato legittimo”, che diviene così una peculiare qualità del bene e che si affianca, ma non si sovrappone alla nozione di agibilità, emerge l’espressione “titolo abilitativo”, già invero invalsa di recente nel linguaggio normativo[1], che entra a far parte anch’essa del linguaggio tecnico che costituisce l’armamentario sempre più complesso che il giurista deve imparare a maneggiare con cura.

Basti ancora riflettere sul ruolo sanante della dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato incaricato all’uopo in ipotesi di “tolleranze costruttive” o “esecutive” o di cantiere nuovi istituti operanti in settori definiti da neologismi con i quali anche dovremo fare i nostri quotidiani conti.

Con un’unica avvertenza: mancano le definizioni dei nuovi concetti espressi, generando così per singolare contrappasso dubbi e questioni, senz’altro, questi si, del tutto nuovi, ma dissimulando il vero nodo gordiano: l’incapacità della macchina amministrativa di adempiere alle funzioni a lei devolute senza la collaborazione, etimologicamente paziente, dei cittadini.

Il numero delle riforme che si sono succedute di recente in materia urbanistica non agevola una tale lettura: sino alla novella del 2016 (di cui al d.lgs. 25 novembre 2016 n.222) sono circa 133 le modifiche rinvenibili di cui ben 77 che hanno inciso sul TUE[2], ma al mese di settembre del 2020 è stato ormai superato, con una sorta di incremento geometrico, il numero di oltre 260 variazioni di singole disposizioni.

  1. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Il legislatore introduce per la prima volta – in attuazione di un principio ordinamentale, per il quale la pubblica Amministrazione non può chiedere ai cittadini istanti documenti che essa stessa è in grado di acquisire – anche nella materia edilizia nel 2012[3] un principio fondamentale, che trova espressione nel primo comma dell’art.9 bis TUE: ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi di cui al TUE, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati.

Tale disposizione si inserisce in una prospettiva di semplificazione e di miglioramento dei rapporti fra privati pubbliche amministrazioni, che trova il proprio antesignano nell’art. 10 della legge 4 gennaio 1968 n.15: l’obiettivo è di facile lettura, intendendosi con ciò “affrancare i cittadini e le imprese dall’onere di partecipazione alla fase istruttoria del procedimento amministrativo e del suo successivo sviluppo, se non in ipotesi di reale interesse dei medesimi a presentare memorie scritte e documenti non in possesso di pubbliche amministrazioni o di prendere visione degli atti”[4].

Un tale indirizzo normativo trova ulteriore riscontro nell’articolo 18 comma 2 della legge 241 del 1990, che al secondo comma statuisce che “i documenti attestanti atti, fatti, qualità e stati soggettivi, necessari per l’istruttoria del procedimento, sono acquisiti d’ufficio quando sono in possesso dell’amministrazione procedente, ovvero sono detenuti, istituzionalmente, da altre pubbliche amministrazioni. L’amministrazione procedente può richiedere agli interessati i soli elementi necessari per la ricerca dei documenti.”[5].

Il D.P.R. n.445 del 2000 conferma all’art. 43 comma 1 ulteriormente un tale indirizzo statuendo a sua volta che “Le amministrazioni pubbliche e i gestori di pubblici servizi sono tenuti ad acquisire d’ufficio le informazioni oggetto delle dichiarazioni sostitutive di cui agli articoli 46 e 47, nonché tutti i dati e i documenti che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni, previa indicazione, da parte dell’interessato, degli elementi indispensabili per il reperimento delle informazioni o dei dati richiesti, ovvero ad accettare la dichiarazione sostitutiva prodotta dall’interessato.”.

Si attua così un importante processo di “decertificazione” nel rapporto con il cittadino[6], che con l’introduzione, in particolare, dello sportello unico per l’edilizia, quale soggetto tecnico unico interlocutore in relazione alle vicende amministrative che riguardano l’intervento edilizio che si intende portare a termine, viene esteso appunto anche alla materia edilizia.

Sorge, in tale modo, anche in questo campo, l’obbligo per la pubblica amministrazione di acquisizione d’ufficio di tutti i documenti, nonché di tutti gli elementi in possesso di essa amministrazione o di altre amministrazioni pubbliche, funzionali al compimento dell’attività amministrativa richiesta.

E’, purtroppo, frutto di esperienza quotidiana, in segno contrario con l’indirizzo che emerge dai dati normativi sin qui ricordati e soprattutto con gli auspici ad essi sottesi, la scarsa propensione delle pubbliche amministrazioni ad un dialogo effettivo, in considerazione del fatto che sovente gli enti procedenti e gli enti certificanti si comportano come camere stagne estranee tra di loro[7], con aggravio paradossale della posizione del soggetto istante.

L’art.9  bis TUE con la novella di cui all’art.10 comma 1 del d. l. 16 luglio 2020 n. 76 convertito in legge 11 settembre 2020 n.120 entrata in vigore il 15 settembre 2020 (decreto semplificazione), è stato modificato con l’introduzione  della previsione normativa dello “stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare”, contenuta nel nuovo comma 1 bis[8].

Nonostante l’enfasi che l’ha accompagnata, sembra una modifica che parzialmente ha il sapore acre della resa.

La norma introduce per la prima volta nella legislazione un concetto già da tempo utilizzato in via di prassi dai Comuni per la verifica della legittimità dell’immobile oggetto di un successivo intervento edilizio o di alienazione.

Si intende per stato legittimo la (modulazione della) conformità alle norme vigenti del bene esistente in oggetto, la cui situazione tecnico giuridica deriva da alcuni elementi che la norma provvede ad individuare esattamente.

E’ stato efficacemente rappresentato[9] che l’art. 9bis TUE detta una regola: lo stato legittimo discende dal titolo abilitativo che ha legittimato la edificazione dell’immobile o dell’unità immobiliare; è vero che da una lettura superficiale del novellato art. 34 bis TUE parrebbe che anche da un’attestazione asseverata da un tecnico abilitato esso possa discendere. In concreto, invece, una siffatta attestazione è funzionale solo ed esclusivamente ad operare sul piano delle tolleranze costruttive o esecutive, presupponendo proprio quello stato legittimo, che costituisce un prius per poter qualificare le piccole difformità quali appunto mere tolleranze.

E’ un primo dato essenziale dell’art. 9bis TUE che lo stato legittimo si riferisca all’immobile o all’unità immobiliare, intendendo per tale un bene di per sé considerato, complessivamente (“immobile”) o in termini parcellizzati (“l’unità immobiliare”).

Si tratta allora di stabilire, tuttavia, a quale tipo di immobile si riferisca il dato normativo.

L’art. 812 c.c. definisce beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua gli alberi gli edifici e le altre costruzioni , anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo (primo comma) e beni mobili tutti gli altri beni (ultimo comma ).

Da un siffatto elenco, che ha indubbiamente valore esemplificativo[10], è possibile trarre il criterio secondo il quale il bene immobile presuppone un’unione organica, un’incorporazione naturale, una congiunzione stabile e duratura con il suolo[11].

Il problema diventa ancor più complesso nell’ipotesi in cui l’oggetto della valutazione della natura immobiliare sia una parte di un maggior bene ed in particolare ove l’esame concerna il maggiore o minore grado di autonomia di una parte rispetto al bene al quale accede.

E’ stato sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità[12] che costituisce parte integrante di una cosa quella parte di essa che è un elemento essenziale e strutturale della cosa. In concreto, la cosa incorporata perde la sua autonomia fisica e giuridica, talché diviene impossibile una separazione senza “una dissoluzione o un’alterazione sostanziale del tutto”[13].

Secondo la Suprema Corte, sono soggette al regime giuridico dei beni immobili anche le cose mobili incorporate artificialmente al suolo: l’ipotesi paradigmatica al vaglio della giurisprudenza di legittimità[14] è costituita dal frantoio per le olive, assicurato al suolo da un’opera muraria che ne attribuisce stabilità.

Possono essere ricondotte, allora, secondo una tale impostazione alla categoria del “bene immobile” qui rilevante e conseguentemente assoggettate al medesimo statuto giuridico sia le cose “che fossero incorporate ad un bene immobile come anche le cose a questo unite in modo saldo al fine di osservare un regime di permanente destinazione”[15]. Ricordo, peraltro, che dal punto di vista catastale, è costruzione ogni “combinazione di materiali riuniti e saldamente connessi in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita”[16].

Secondo l’art. 28 r.d.l. n. 652/1939, “i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani, a norma dell’art. 4, devono essere dichiarati all’Ufficio Tecnico Erariale entro trenta giorni[17] dal momento in cui sono divenuti abitabili o utilizzabili all’uso cui sono destinati. Ed ancora l’art. 40 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano (d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142) accerta quale unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato o insieme di fabbricati che appartiene allo stesso proprietario e che nello stato in cui versa forma un cespite del tutto indipendente.

Sono, invece, disciplinate dalle norme in materia di pertinenza le cose soggette al servizio durevole in favore di un immobile e che non partecipano conseguentemente della struttura organica del bene stesso.

E’ del pari evidente il rilievo concreto della questione attese le ricadute sanzionatorie sulla circolazione del bene in caso di indeterminatezza o indeterminabilità del bene oggetto della convenzione, a norma dell’art.1346 c.c. e dell’art.1418 c.c. .

Non aiuta certo il richiamo alla legge 30 luglio 2010, n. 122, che è frutto della conversione del comma 14 dell’art. 19 del decreto legge 30 maggio 2010, n. 78, che, come è noto, ha introdotto il comma 1 bis all’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 il cui presupposto normativo e oggettivo di applicazione è offerto dal riferimento chiaro ai “fabbricati già esistenti” e alle “unità immobiliari urbane”, concetti tra loro in palese disomogeneità[18]. E’ stato correttamente, al proposito, affermato[19] che l’espressione “fabbricati già esistenti” faccia riferimento allo stato reale di fatto di un manufatto qualsiasi sia la sua destinazione (urbana o rurale) e che l’unità immobiliare urbana rileva proprio per tale sua peculiare caratteristica.

Il presupposto per l’applicazione della disciplina in materia di conformità è costituito da immobili già iscritti al Catasto Fabbricati o di quelli per i quali sussiste l’obbligo di dichiarazione[20]. E’ in particolare unità immobiliare urbana “ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio”[21] esattamente riferibile ad essa, come costituita da “una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale” (art. 2, comma 1, D.M. 2 gennaio 1998, n. 28) .

In concreto, il riconoscimento della caratteristica di unità immobiliare segue l’espressione di un giudizio in ordine allo stato di fatto economico e fisico del bene immobile; normalmente gli elementi che determinano l’esistenza di un’unità immobiliare sono “costituiti dall’unità autonoma congiunta con l’esistenza di un reddito concreto proprio”[22]; è, però, possibile immaginare unità immobiliari che non abbiano il requisito dell’esistenza attuale di un reddito concreto distinto. E’ proprio l’autonoma capacità funzionale e di reddito che, ad esempio, distingue l’unità immobiliare urbana dai beni comuni non censibili[23], ai fini delle speciali norme in tema di conformità catastale.

Nella materia di cui all’art.9 bis del TUE è, invece, del tutto diversa la prospettiva. Il dato positivo va allora senz’altro interpretato alla luce della sedes materiae.

Il primo comma dell’art.1 del TUE dispone che le norme contenute nella raccolta di disposizioni in questione, concernono i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia.

Non si tratta, quindi, né di una norma definitoria in generale della classe di beni definibili quali immobili, né di una norma funzionale al recupero fiscale per effetto della necessaria conformità planimetrica: in questa sede “l’immobile o l’unità immobiliare” rileva invece proprio in quanto (già) oggetto di intervento edilizio.

Il sintagma “l’immobile” o “l’unità immobiliare” allora deve essere letto quale “bene già oggetto di intervento edilizio”, il cui stato, appunto, se conforme alla legge, è lapalissianamente legittimo e può essere destinato ad un futuro e successivo ulteriore intervento edilizio.

Da un siffatto assunto vanno tratte alcune conseguenze concrete.

Vi sono immobili che non formano oggetto di intervento edilizio, come i terreni e le aree libere e scoperte ed in genere il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua gli alberi, che pur essendo immobili, ai sensi dell’art. 812 c.c., sono fuori dal perimetro applicativo dell’art.9 bis TUE, non potendo essere stati oggetto di un intervento edilizio.

Alcune tipologie di porzioni immobiliari, invece, pur irrilevanti dal punto di vista della conformità catastale, come ad esempio le unità classificate nella classe F (art. 3 comma 2 del decreto del Ministro delle Finanze del 2 gennaio 1998, n.28) (unità collabenti e perciò inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito per effetto del degrado nel quale versano, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari) e i beni comuni non censibili (tra i quali possono esser ricompresi, in via meramente esemplificativa androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali)[24], assumono, invece, peculiare rilievo in relazione alla determinazione del loro stato legittimo.

Ad analoga sorte, vanno incontro anche i fabbricati o manufatti marginali che il legislatore si è curato di individuare ed elencare nell’art.3 comma 3 del ricordato D.M. n. 28/1998[25] e che devono essere accatastati solo nel caso in cui abbiano una loro autonoma capacità reddituale, irrilevanti dal punto di vista della conformità catastale.

Per converso un’area scoperta, che sia stata legittimata urbanisticamente come campo da gioco o come posto auto o area attrezzata, assume rilievo ai fini dell’art. 9bis TUE.

Il presupposto che viene in evidenza, quindi, è l’esercizio legittimo dell’attività edificatoria, che costituisce il fondamento tecnico per ulteriori e successive attività edilizie da essere conformi a loro volta alla legge.

Lo stato legittimo di un bene prescinde dal fatto che esso possa formare oggetto immediato o mediato di un negozio traslativo o divisionale successivo. Si tratta di un concetto che, insomma, opera su un piano squisitamente amministrativo e dalla cui carenza (parziale o meno) discendono peculiari effetti di tipo sanzionatorio.

La questione delle menzioni urbanistiche e della loro modulazione si muove, invece, su un piano civilistico e interferisce solo parzialmente con la questione dello stato legittimo dell’immobile in questione, se non nelle ipotesi in cui la presenza di vizi così gravi ne inibisce la circolazione.

E’ più complesso, invece, il caso di due parti autonome di un medesimo fabbricato, di per sé stesse utili, ma fisicamente separate, che vengono considerate ut unum per effetto di un accordo contrattuale o della concreta produzione di un reddito unitario; ed ancora, l’ipotesi di un fabbricato composto di più appartamenti che è formato da tante unità immobiliari quanti sono gli appartamenti che lo costituiscono, ben potendo ciascuno di essi produrre un reddito proprio. In una villa, invece, per grande che sia, nella quale trova alloggio una sola famiglia costituisce una sola unità immobiliare non essendo in essa distinguibili singole porzioni capaci di un autonomo reddito[26].

Lo stato legittimo, in tali ipotesi, avrà riguardo all’immobile unitariamente inteso – qualora l’intervento edilizio successivo lo abbia per tale quale come oggetto, o ancora nell’ipotesi in cui esso sia funzionale ad un frazionamento successivo temporalmente – o alla singola unità immobiliare nella ipotesi in cui essa ne formi oggetto diretto.

  1. I criteri per la determinazione dello stato legittimo.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare dipende da alcune condizioni esattamente individuate dal legislatore del 2020, che costituiscono un dato relazionale al quale il nostro ordinamento giuridico annette un valore giuridico pregnante.

Possono essere agevolmente distinte nell’alveo normativo tre fattispecie.

  1. A) La prima ipotesi concerne un immobile o un’unità immobiliare realizzata in virtù di un “titolo abilitativo”; in tali casi, lo stato legittimo è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

La previsione normativa è al proposito molto ampia.

Al fine della determinazione dello stato legittimo, costituisce “titolo abilitativo”, non solo il titolo primario che ha autorizzato l’intervento edificatorio, ma anche il titolo sanante successivo, come emerge dall’integrazione lessicale effettuata alla disposizione in occasione della conversione del decreto in legge[27].

In tali casi, si potrà trattare non solo della concessione o del permesso in sanatoria formalmente espresso, ma anche del silenzio assenso, di natura provvedimentale, formatosi sulla domanda di sanatoria non formalmente evasa dalla pubblica amministrazione.

Da tempo, si assiste poi alla diminuzione costante del ricorso ai titoli edilizi in forma di provvedimento amministrativo, enfatizzando il ruolo del privato, professionalmente assistito, nella formazione delle procedure legittimanti sub specie procedimentale. Si tratta di stabilire se anche queste ultime possano assurgere alla qualifica di “titolo abilitativo”.

Un argomento a favore di una lettura ampia dei titoli definibili quali “abilitativi ” o “legittimanti”, lo si rinviene nel ricordato primo comma dell’art.9bis TUE laddove in relazione alle procedure officiose, si parifica la presentazione, il rilascio o la formazione dei titoli abilitativi di cui al TUE, abbracciando in sé in un’unica categoria tutte le ipotesi in esso regolate.

Ecco, allora, che non è possibile neppure relegare solo ai provvedimenti amministrativi espressi un ruolo legittimante, che finirebbe in tal modo per assegnare alle fattispecie tacite o procedimentali un ruolo di tipo ancillare, certamente non voluto dal legislatore.

Hanno pari dignità allora non solo le ipotesi di formazione del silenzio assenso sulle domande di condono in qualsivoglia epoca presentate, ma anche le fattispecie di permesso di costruire mediante silenzio assenso e tutte le fattispecie sananti non provvedimentali in genere, quali ad esempio le ipotesi di cui all’art.6, 36 e 37 TUE.

Peraltro, in relazione alla definizione dello stato legittimo, viene anche meno la distinzione tra titoli primari e titoli secondari.

Una tale indicazione emerge prepotente proprio dal dato normativo che ai fini dello stato legittimoattribuisce espresso rilievo al titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o la singola unità immobiliare, come integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno legittimato interventi edilizi parziali.

Costituiscono, pertanto, “titolo abilitativo”:

  1. a) la licenza edilizia, la concessione edilizia, il permesso di costruire (anche nella speciale configurazione del permesso di costruire con silenzio assenso[28], come ulteriormente modificato per effetto della novella di cui alla legge n.120 del 2020);
  2. b) la super-D.I.A. in relazione ad opere realizzate ai sensi dell’art. 22, comma 3, del Testo Unico dell’Edilizia[29], secondo il dato normativo vigente sino al 10 dicembre 2016[30];
  3. c) la super-S.C.I.A. in relazione ad opere realizzate a far tempo dal giorno 11 dicembre 2016 ai sensi dell’art. 23, comma primo del Testo Unico dell’Edilizia[31];
  4. d) il titolo abilitativo in sanatoria, sia emesso in forma provvedimentale (concessione edilizia o permesso di costruire in sanatoria) o in forma procedimentale (S.C.I.A. o D.I.A. in sanatoria) soltanto in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo ovvero in totale difformità dallo stesso titolo[32];
  5. e) la domanda di condono con le ulteriori indicazioni accessorie richieste dalla legge rispettiva tempo per tempo vigente (Legge 28 febbraio 1985 n.47, Legge 23 dicembre 1994 n.724, d.l. n.269 del 2003), purché su di essa si sia formato il silenzio assenso.
  6. f) le varianti, i rinnovi e le proroghe di detti titoli;
  7. g) la C.I.L.A. e la S.C.I.A. “ordinaria”, ancorché in sanatoria ovvero quali i titoli già vigenti e successivamente abrogati (ad esempio l’autorizzazione edilizia, la C.I.L. e la D.I.A. “ordinaria”), per i quali non è obbligatoria la menzione a pena di nullità, ma che certo influiscono sullo stato legittimo.

In ipotesi di pluralità di provvedimenti (espressi e taciti) e procedimenti che si completano vicendevolmente lo stato legittimo discende dal complesso di essi.

Si ottiene, in tal modo, la corrispondenza tra il realizzato e l’assentito, in uno o più tempi.

B)La seconda fattispecie riguarda gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

E’ stato osservato[33]che l’obbligo di acquisire un titolo abilitativo non sorgeva con riguardo agli immobili la cui realizzazione risale a data anteriore alla Legge Urbanistica del 1942, sia pure a determinate condizioni di cui appresso, agli immobili realizzati dopo la Legge Urbanistica del 1942 e collocati fuori dai centri abitati (“zone agricole”), (atteso che l’autorizzazione sub specie di licenza edilizia era necessaria solo per gli interventi edilizi nei centri abitati e nelle zone di espansione), ma in data anteriore alla legge-ponte (L. n. 765/1967) che ha esteso l’obbligo della licenza edilizia all’intero territorio nazionale.

In tutte le altre ipotesi, l’edificazione di immobili imponeva di acquisire il titolo abilitativo edilizio relativo.

L’espressione che richiama l’obbligatorietà dell’acquisizione, quale prerequisito, è tutt’altro che piana da un punto di vista interpretativo.

L’imprecisione della terminologia lascia allora aperte alcune questioni.

Cosa si intende, allora, per acquisizione obbligatoria del titolo ? Il 1942 è realmente un discrimine temporale?

Deve, innanzitutto, essere precisato che anche prima del 1942 alcune leggi imponevano meccanismi di tipo autorizzatorio che in qualche misura incidevano sull’esercizio del diritto di edificare e sulla conformazione del diritto di proprietà.

Una prima traccia si può rinvenire nell’art. 111 del regio decreto 12 febbraio 1911, n. 297 che disciplinava il contenuto che avrebbero potuto assumere i regolamenti edilizi comunali; nulla era statuito, tuttavia, in ordine ai meccanismi autorizzatori dell’edificazione. Una tale norma che era funzionale all’esecuzione della legge comunale e provinciale 21 maggio 1908, n. 269, venne poi utilizzata anche dopo le modifiche apportate alla medesima dalla legge 4 febbraio 1915, n. 148 e dal Testo Unico 3 marzo 1934, n. 383.

Un ulteriore strumento tecnico funzionale alla regolazione dell’edificazione deve essere rintracciato nella legge 15 gennaio 1885, n. 2892 sul risanamento della città di Napoli e nella legge 31 maggio 1903, n. 254 relativa alla costruzione, all’acquisto e alla vendita di case popolari, nonché ancora nei peculiari provvedimenti legislativi che hanno approvato i piani regolatori di grandi città (come la legge 24 marzo 1932, la legge n. 355 per Roma ed infine la legge 19 febbraio 1934, n. 433 per Milano).

I regi decreti legge 25 marzo 1935, n. 640 (all’art. 4) e il successivo 22 novembre 1937, n. 2105 (all’art. 6) enunciavano, poi, l’obbligatorietà dell’autorizzazione del sindaco (rectius podestà) per le edificazioni. L’istituto della licenza edilizia, in particolare, fu disciplinato prima dal ricordato R.D.L. 640 del 1935 (che la rese obbligatoria nell’ambito dei centri abitati, anticipando in certo qual modo la Legge Urbanistica del 1942) e poi con il menzionato R.D.L. 2105 del 1937 (che estese il predetto obbligo a tutto il territorio comunale), sino ad essere poi superato proprio dalla legge urbanistica del 1942 divenuta poi norma cardine del sistema[34].

La Legge Urbanistica del 1942 prevede l’obbligo della licenza edilizia nel centro abitato e nelle zone di espansione urbana restando ai regolamenti edilizi la previsione dell’estensione di esso obbligo, nella restante parte del territorio comunale. In tal senso, la previsione di norme regolamentari in ottemperanza del ricordato r.d. 22 novembre 1937 n. 2105 rientrava nelle facoltà del Comune, che avrebbe potuto altresì introdurre o meno l’obbligo delle licenza edilizia anche nelle zone diverse dal centro abitato e dalla zone di espansione. Veniva così dato fondamento giuridico alla vigenza dei regolamenti edilizi comunali, ed alla legittimazione dei previgenti.

Nel momento in cui la legge attribuiva ai regolamenti la valutazione discrezionale in ordine alla necessità di licenza edilizia comunale al di fuori delle zone in cui la stessa era obbligatoria per legge, al contempo legittimava, ratificandoli, proprio i regolamenti che una tale scelta avessero già in precedenza effettuato. In altre parole, venivano così contemporaneamente legittimati l’obbligo di munirsi del titolo edilizio per tutte le costruzioni in qualunque zona fossero state edificate, ove tale obbligo fosse previsto dai regolamenti edilizi comunali ed anche le sanzioni conseguenti per il caso di inosservanza, prima tra tutte la demolizione.

L’applicazione della sanzione della demolizione per le costruzioni realizzate in assenza di titolo edilizio anche se eseguite al di fuori del centro abitato o delle zone di espansione anche ove il relativo obbligo fosse previsto dai regolamenti edilizi comunali, trovava poi conforme la giurisprudenza maggioritaria[35].

L’art. 31 comma 5 della L. 47 del 1985[36], può essere poi richiamato perché offre un argomento alla legittimità dei ricordati regolamenti comunali estendendo la necessità del condono agli interventi anteriori al 1967 per i quali fosse stata richiesta anche dai regolamenti edilizi comunali la licenza di costruzione. Tale norma nel prevedere la condonabilità degli abusi, li individuava anche con riferimento anche all’obbligo del titolo edilizio abilitativo previsto ante litteram dai regolamenti comunali.

Va, tuttavia, precisato che i regolamenti edilizi ai quali la disposizione si richiama devono evidentemente avere il pregio della validità e della conformità anche costituzionale all’ordinamento dello Stato e tali non sarebbero senz’altro i regolamenti che non trovano fondamento del regime autorizzatorio in una disposizione di legge[37]. E’ preferibile ritenere piuttosto che l’atto autorizzatorio debba essere considerato un titolo legittimante, a meno di non arrivare alla conclusione aberrante di uno Stato che agisca contro le proprie norme, non in modo occasionale, ma sistemico, disapplicando norme regolamentari sia pure molto risalenti nel tempo che per anni hanno costituito un argine al disordine edilizio che pure si è verificato.

L’analisi del concetto di obbligatorietà del titolo non è allora così semplice come in prima lettura si potrebbe immaginare, richiedendo per edifici così risalenti un’indagine senza dubbio complessa.

Nel caso in cui difetti un titolo abilitativo edilizio che attribuisca al bene la qualità dello stato legittimo, perché all’epoca non era obbligatorio, entra in gioco allora la previsione specifica di cui all’art. 9bis TUE.

In tale ultima ipotesi, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, ovvero da altri documenti probanti, “quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza ”.

Non sembra che il legislatore abbia inteso disporre un ordine graduale tra siffatti elementi, privilegiandone uno a scapito dell’altro, ben potendo anche più di uno degli strumenti ricordati essere funzionali alla statuizione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, concorrendo tra di loro.

Una tale previsione, così come introdotta nel testo originario del decreto, è stata poi opportunamente integrata in sede di conversione con il riferimento anche al titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”.

Dalla pratica quotidiana, emerge talora che l’intervento edilizio concerna immobili o unità immobiliari edificate senza alcun titolo edilizio primario, in quanto pro tempore la sua acquisizione non era obbligatoria, oggetto, poi, di un successivo intervento esattamente autorizzato dalle competenti autorità.

In tal caso, il dubbio interpretativo nasce dal ricorso alla congiunzione “e” (posta tra i due elementi dell’inciso ora ricordato) che lascerebbe presupporre l’esigenza di sommare i dati derivanti dalle informazioni indicate nella prima parte della disposizione (che si ripete sono le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza ) con il titolo abilitativo successivo.

Invero, l’inciso sopra ricordato (“ integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”) letto alla luce del riferimento successivo (“al titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare”), lascia supporre piuttosto la configurazione di un meccanismo squisitamente tecnico e fonda sulla prima modifica integrale della costruzione successiva alla sua prima edificazione senza titolo abilitativo obbligatorio, il dato dal quale desumere lo stato legittimo.

Eventuali interventi parziali richiederanno, invece, la combinazione organica dei citati parametri.

  1. C) La terza fattispecie concerne il caso più delicato in cui dagli archivi pubblici siano andati dispersi i titoli di legittimazione dell’immobile o dell’unità immobiliare, né esistano copie dei medesimi, neppure informali. In tal caso la disposizione recita che le disposizioni di cui alla lettera c) che precede di questo paragrafo, “ si applicano altresì  nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Il legislatore prescinde, insomma,  palesemente dall’individuazione dei motivi e delle cause che hanno provocato la scomparsa della documentazione necessaria per la precostituzione del titolo legittimante, che appaiono pertanto del tutto irrilevanti.

E’, tuttavia, fortemente opportuno, che una siffatta delicata circostanza emerga da apposita certificazione rilasciata dall’ente pubblico.

Si applicheranno, in tale ipotesi, al fine della determinazione dello stato legittimo le previsioni inerenti le ipotesi degli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Un ruolo fondamentale sul punto gioca la novella dell’art.23 ter TUE, ad opera del d. l. 16 luglio 2020 n.76 in relazione alla destinazione d’uso di un manufatto che ne sostituisce l’originario comma secondo che  disponeva che “la destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile” con il testo seguente: “La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità  immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui  all’articolo  9-bis, comma 1-bis”.

Le regole di cui all’art.9 bis TUE assumono quindi un ruolo centrale anche in ordine alla destinazione d’uso, perdendo qualsivoglia richiamo alla concreta destinazione del manufatto, in particolar modo nelle ipotesi nelle quali manchi qualsivoglia titolo legittimante formale[38].

La recente modifica delle norme in tema di incentivi in materia di efficienza energetica e rigenerazione urbana di cui al d.l. 31 maggio 2021 n.77 convertito nella Legge 29 luglio 2021 n.108 ha meglio coordinato la disciplina diretta alle agevolazioni fiscali edificatorie con la materia della legittimazione del manufatto che ne forma oggetto.

E’ stato introdotto il comma 13 ter all’art.119 del d.l. 19 maggio 2020 n.34 convertito nella legge 17 luglio 2020 n.77 per il quale gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Nella CILA devono essere attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Tutto ciò è funzionale all’ottenimento dei benefici fiscali, ma non incide sulla regolarità edilizia ed urbanistica. Infatti, la presentazione di siffatta CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9 -bis , comma 1 –bis TUE, che opera invece su un piano del tutto diverso.

La presentazione della speciale CILA di cui al ricordato comma 13 ter , pur funzionale agli interventi nell’ottica squisitamente agevolativa, è strettamente connessa alla decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 TUE che si verifica nel  caso di sua mancata presentazione, di sua difformità dall’intervento realizzato, di assenza della attestazione dei dati richiesti  e di non corrispondenza al vero delle attestazioni effettuate.

Resta, comunque, impregiudicata – pur a seguito di tale speciale CILA – ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento, come è esattamente affermato nel comma 13 quater del d.l. 19 maggio 2020 n.34 convertito nella legge 17 luglio 2020 n.77, introdotto proprio in occasione della conversione del d.l. 31 maggio 2021 n.77 nella Legge 29 luglio 2021 n.108 .

Sarà necessario prestare attenzione – con l’ausilio di un tecnico – a distinguere i titoli legittimanti dalle comunicazioni (CILA) funzionali a beneficiare delle provvidenze fiscali previste dalla speciale normativa emergenziale.

  1. Le tolleranze costruttive ed esecutive (o di cantiere).

Per effetto delle modifiche introdotte dall’art. 5 comma 2 lettera a) n.5 del d. l. n.70 del 13 maggio 2011, convertito in Legge 12 luglio 2011 n.106 (cd. decreto sviluppo), veniva introdotto il comma 2ter all’articolo 34 TUE che reca la rubrica “Interventi eseguiti in parziale difformità del permesso di costruire” che disponeva che “ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per ogni singola unità è immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali”.

Si trattava di una disposizione funzionale a rendere irrilevanti al di sotto di una soglia minima le cd. tolleranze di cantiere, costituenti quegli scostamenti dei parametri autorizzati di misura talmente minima da non costituire un illecito amministrativo, né da meritare di essere sanzionati.

La novella di settembre 2020 abroga il comma 2 ter dell’art.34 TUE e lo riscrive defininendone i contorni con maggiore accuratezza all’interno della nuova disposizione (art.34 bis TUE).

Al primo comma è precisato che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Rispetto alla disposizione previgente, viene oggi ampliato il campo di applicazione della disposizione con un richiamo generico anche ad “ogni altri parametro”; muta, altresì, l’indice per la valutazione della tolleranza costruttiva: non più il 2 per cento delle misure progettuali, ma il 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

La tolleranza costruttiva di cui al 1 comma dell’art. 34 bis TUE evoca, allora, una speciale “NON conformità” che eccezionalmente non costituisce violazione edilizia:

  • rispetto al titolo abilitativo;
  • più in generale, rispetto alla disciplina urbanistico-edilizia (inerente in via esemplificativa le distanze, le altezze, ecc.) alle quali ovviamente il/i titolo/i abilitante/i deve/ono naturalmente essere conformi.

Permane il chiaro riguardo alla singola unità immobiliare, previsto anche dalla norma previgente, che è stato sempre interpretato restrittivamente dalla giurisprudenza amministrativa[39], proprio per la sua natura peculiare derogatoria del regime sanzionatorio generale.

Si tratta di una quota percentuale di alterazione del parametro costruttivo che l’ordinamento reputa essere irrisoria, con la conseguenza che essa non rileva dal punto di vista della sua perseguibilità su un piano amministrativo[40].

Il secondo comma dell’art.34bis TUE appare, invece, di assoluta novità in quanto introduce alcune ipotesi che il legislatore stesso definisce qualificandole come tolleranze esecutive, differenziandole da quelle previste al primo comma di tipo costruttivo che pertanto non richiedono alcun requisito percentuale come invece richiesto dal primo comma (il sopra citato 2%).

Si tratta:

  • delle irregolarità geometriche;
  • delle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
  • della diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.

In ogni caso, tali fattispecie possono essere fatte rientrare nelle ipotesi di tolleranza esecutiva a condizione che non comportino violazione alcuna della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile ed i parametri dettati al proposito dal legislatore e devono essere eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.

Si tratta – rispetto all’opera rappresentata negli elaborati allegati al titolo edilizio abilitativo – di uno stato di fatto che evidenzia difformità del tutto irrilevanti, perché:

  • 1) non incidono sull’aspetto esteriore dell’edificio, sulle strutture portanti dello stesso, sui dimensionamenti e sulle distanze inderogabili;
  • 2) non comportano aumenti di superficie;
  • 3) non sono eseguite in violazione di alcuna normativa tecnica.

In via meramente esemplificativa, si può trattare di angoli non perfettamente in squadra o di murature non perfettamente allineate, di aperture interne non corrispondenti al progetto depositato. Si tratta, insomma, di fattispecie frequenti nella pratica, consistenti in trascurabili formali difformità (che avrebbero potuto essere regolarizzate in fase costruttiva con una semplice variante[41]), il cui presupposto è che gli scostamenti dagli elaborati progettuali non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Ipotesi frequenti nella quotidiana pratica che possono essere astrattamente causa di un contenzioso in sede di verifica dello stato legittimo ai fini della presentazione di nuovi titoli edilizi in presenza di trasferimento della proprietà o di diritti reali su cosa altrui. In particolare, il nuovo testo dell’art.34 bis TUE consente la regolarizzazione di fattispecie concrete, che ostacolerebbero la dichiarazione di legittimità degli immobili e la loro conseguente circolazione giuridica.

Per singolare distonia, i criteri di cui al comma 2 dell’art.34 bis TUE operano limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Un tale richiamo difetta, invece, con riferimento alle ipotesi indicate nel primo comma, così come nell’originario comma 2 ter dell’art. 34 TUE, poi abrogato, che ne costituisce l’immediato antecedente, al pari del richiamo alla conformità urbanistica del titolo legittimante.

La soluzione alla questione è necessariamente articolata.

Se è preferibile ritenere chiaramente che il parametro del rispetto delle norme del Codice dei Beni Culturali non possa non valere anche per le previsioni di cui al comma 1 dell’art. 34 bis TUE, in conformità alle valutazioni espresse con riferimento alla previgente disposizione dalla giurisprudenza amministrativa, diverso è il ruolo del mancato richiamo normativo della mancata violazione della disciplina urbanistica ed edilizia, del mancato pregiudizio dell’agibilità dell’immobile e dei parametri dettati al proposito dal legislatore, prevista espressamente solo per le fattispecie anch’essa di cui al 2 comma della medesima disposizione.

Si tratta, quest’ultima, invero, di una previsione non estensibile alle fattispecie di cui al comma 1 dell’art. 34 bis TUE: a differenza delle fattispecie sopra ricordate di cui al 2 comma che sono di per sé stesso espressione di siffatte violazioni.

E’ vero, infine, che la norma individua alcuni parametri specifici da prendere in considerazione, ma non è escluso che la legislazione regionale concorrente potesse determinare indici diversi, nel rispetto dei parametri del 2%, la cui violazione introdurrebbe larvatamente la sanatoria di abusi edilizi che il legislatore nazionale ha voluto espressamente escludere[42].

È stato, del pari, escluso che possa essere ridotto il limite di tolleranza perché ciò inciderebbe direttamente sulla commisurazione delle sanzioni[43].

Nonostante la mancata previsione normativa, i parametri di tolleranza non possono in alcun modo operare in ipotesi di interventi edilizi su immobili assoggettati a vincolo storico artistico o paesaggistico, né in alcun modo a danni di soggetti terzi.

L’art.20 TUE dispone al primo comma, che la  domanda  per  il  rilascio  del  permesso   di   costruire deve essere presentata allo sportello unico corredata  da  un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati  progettuali richiesti, e, in particolare  da   una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri  la  conformità del progetto agli strumenti urbanistici  approvati  ed  adottati,  ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle    norme    antisismiche,     di     sicurezza,     antincendio, igienico-sanitarie, alle norme  relative  all’efficienza  energetica.

Il comma 1-bis della medesima disposizione prevede che “ con decreto del Ministro della salute, da adottarsi,  previa intesa in Conferenza  unificata,  entro  90  giorni  dall’entrata  in vigore  della  presente  disposizione,  sono  definiti  i   requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici”.

Il comma 2 dell’art. 10 comma 2 del d.l. 16 luglio 2020 n.76 dispone nel testo risultato dalla conversione in legge (indicato tra doppia parentesi) che “Nelle more dell’approvazione  del  decreto  del  Ministro  della salute  di  cui  all’articolo  20,  comma  1-bis,  del  decreto   del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975,  pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975,  si  interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i ((requisitiigienico-sanitari)) dei locali di  abitazione  ivi  previsti  non  si considerano riferiti agli immobili che siano stati  realizzati  prima della data di entrata in vigore del  medesimo  decreto  e  che  siano ubicati nelle zone A o B, di cui al  decreto  ministeriale  2  aprile 1968, n. 1444,  o  in  zone  a  queste  assimilabili,  in  base  alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali.”.

Pertanto, ai fini  della presentazione e del rilascio  dei titoli abilitativi per il recupero e  la  qualificazione  edilizia  dei  medesimi   immobili e della segnalazione certificata della loro  agibilità,  si  potrà agevolmente fare  riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

  1. Il meccanismo delle tolleranze non costituenti violazione edilizia e il ruolo della specifica relazione asseverata.

Le tolleranze costruttive ed esecutive individuate nei commi 1 e 2 dell’art. 34 bis TUE, realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituiscono violazioni edilizie, purché siano rispettate le precise condizioni individuate dalla legge. La peculiarità della disposizione consiste proprio nel fatto che siffatte tolleranze “non costituiscono violazioni edilizie”, in alcun modo, superando per limpidezza il testo dell’art. 34comma 2 ter TUE, abrogato nel quale il legislatore si limitava invece a statuire che con esse “non si ha parziale difformità dal titolo abilitativo”.

In tal modo, non si verifica alcun meccanismo sanante, ma si dà luogo ad un sistema preclusivo, escludendo radicalmente che in alcun modo le fattispecie disegnate dal legislatore possano rappresentare una violazione delle disposizioni vigenti in materia edilizia.

E’ sufficiente, poi, che siffatte tolleranze rientrino solo astrattamente all’interno dei tipi individuati dal legislatore, emergendo mediante il ricorso ad un procedimento tecnico che la disposizione in esame delinea.

Non si tratta, innanzitutto, di una speciale causa di estinzione della fattispecie amministrativa sanzionabile (rientrante nella tipologia della parziale difformità), ma dell’affermazione normativa che le ipotesi in questione sono conformi alle norme, atteso che qualsivoglia meccanismo estintivo di una sanzione presupporrebbe, invece, una vicenda lesiva di un diritto o di un interesse legittimo.

Emerge quindi un ruolo essenziale del “tecnico abilitato”, intendendosi per tale qualsiasi tecnico abilitato al quale la legge affida la predisposizione di progetti edilizi[44].

Le ricordate difformità edilizie del tutto peculiari, descritte nel precedente paragrafo, il cui perimetro è modulato in modo tipico, dall’art.34 bis TUE, devono essere dichiarate dal tecnico abilitato, “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare”, con una duplice modalità[45]:

  • nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero
  • con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Il terzo comma dell’art. 34 bis TUE specifica esattamente le modalità alternative che la dichiarazione tecnica può assumere.

Nel primo caso, il tecnico la inserisce “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare” per il tramite degli appositi format – già esistenti negli schemi governativi unitari – nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie. Si tratta evidentemente di una dichiarazione funzionale all’effettuazione di ulteriori interventi edilizi, rispetto a quelli pregressi nei quali egli abbia avuto modo di verificare la sussistenza dei presupposti per l’applicazione, in concreto, delle regole in tema di tolleranze.

Una tale modalità prescinde da eventuali ed ulteriori attività negoziali successive del proprietario, anche se non le esclude aprioristicamente. Si potrà, ad esempio, trattare del caso in cui alla presentazione di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, debba semplicemente seguire un ulteriore intervento edilizio o del caso in cui tale intervento da eseguirsi dalla parte venditrice, anticipi un atto traslativo successivo[46].

Diversa è la seconda ipotesi, nella quale la relazione tecnica non assume la forma di un format procedimentale, ma di una dichiarazione asseverata “apposita”, da allegarsi agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. In tale caso, tale dichiarazione prescinde dall’esecuzione di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie.

Non è, poi, precisato il contenuto di una siffatta dichiarazione tecnica, che al di là di peculiari formule procedimentali, dovrà senz’altro muoversi all’interno del perimetro normativo dettato dalla novella del 2020.

Certamente la dichiarazione asseverata non ha alcuna funzione sostitutiva del titolo edilizio abitativo: il ruolo delle menzioni obbligatorie e delle menzioni facoltative appare completamente diverso rispetto alla dichiarazione tecnica in questione. E’  stato in modo condivisibile rilevato che se le menzioni attendono alla commerciabilità giuridica dell’immobile oggetto del contratto, la relazione certificata dello stato legittimo attiene invece alla cosiddetta commerciabilità economica, concernendo squisitamente il piano della responsabilità del venditore in ordine alle irregolarità urbanistiche del manufatto oggetto di cessione[47].

E’ discusso poi il ruolo della allegazione richiesta dalla norma di una siffatta relazione. Non si tratta, allora, di un’allegazione obbligatoria agli effetti della validità dell’atto in questione, ma solo funzionale alla produzione dell’effetto dichiarativo de quo agitur.

Qualora la parte scelga il meccanismo “dichiarativo” della relazione asseverata, non è offerto dal legislatore alcuno strumento alternativo al rispetto rigoroso della filiera procedimentale: l’effetto può essere prodotto solo dalla dichiarazione in forma asseverata che sia allegata ai documenti contenenti quelle specifiche ipotesi negoziali individuate dalla norma.

La mancata allegazione al pari di riferimenti relazionali a documenti allegati a precedenti contratti o a documentazione prodotta alla pubblica Amministrazione non sono idonei a determinare un analogo effetto, così come l’allegazione di una relazione pur asseverata ad un diverso titolo negoziale.

Si deve trattare infatti dell’allegazione esclusiva di un siffatto documento ai tipi negoziali, esattamente individuati nell’art. 34bis TUE, ancorché non appaia chiara una siffatta ratio[48].

A causa del dato lessicale, non è idonea alla produzione dell’effetto medesimo l’allegazione della dichiarazione ai negozi modificativi di diritti reali; difetta anche nella norma il richiamo ai negozi estintivi di diritti reali quali quelli abdicativi o rinunciativi ed una allegazione ad un tale atto, ai fini di cui all’art. 34 bis TUE, sarebbe inidonea allo scopo, così come lo sarebbe, in via meramente esemplificativa, un’allegazione di una siffatta dichiarazione ad un negozio identificativo o di accertamento o con effetto obbligatorio o ancora di obbligo edilizio.

Né sembrerebbe che vi sia spazio all’allegazione del medesimo ad un successivo atto integrativo che soccorra la parte, in ipotesi di sua dimenticanza occasionale all’atto principale, sulla base della mancanza di un dato testuale.

Appare preferibile, invece, la tesi contraria, ammettendo la possibilità di un’integrazione documentale, proprio perché una siffatta allegazione si inserisce nella filiera procedimentale funzionale ad un eccezionale meccanismo preclusivo dell’insorgere della violazione. La disposizione la cui funzione è squisitamente di natura pubblicistica, va letta in tale diversa luce.

Tipici sono i negozi idonei all’allegazione alla quale la legge annette un’efficacia siffatta; nessuna interpretazione ampia è possibile sul punto, anche se resta difficile la comprensione della ratio di una simile limitazione, anche per la peculiare natura dell’effetto in gioco.

L’allegazione svolge insomma una funzione di documentazione, la cui conservazione non è affidata ai registri comunali in occasione della presentazione di un successivo titolo edilizio che la contiene, ma ad uno strumento che ha in sé tutte le caratteristiche per il mantenimento nel tempo della memoria documentale, l’atto notarile.

Il notaio, quindi, ove la relazione, avente i requisiti formali richiesti dal legislatore, sia stata prodotta, dovrà allegarla, a seguito di una precisa richiesta in tale senso anche di una sola delle parti, per attribuire alla medesima l’efficacia che alla stessa attribuisce il legislatore[49]: se in altri termini una segnalazione certificata di inizio attività, a mero titolo esemplificativo, non preesiste rispetto alla sua protocollazione, del pari la dichiarazione asseverata in questione va allegata proprio per attribuirle la valenza certificativa impropria che il legislatore le attribuisce nella novella del 2020.

Il notaio, per altro verso, non solo non avrà alcun obbligo di indagine in ordine alla sussistenza dei presupposti per la redazione, né di incarico di un tecnico di propria fiducia che vi provveda e di valutazione della sussistenza dei presupposti tecnici che richiedano la conseguente allegazione di una siffatta relazione[50].

Inoltre, la mancata eventuale allegazione di siffatto documento, per qualsivoglia ragione, non inciderà mai sulla validità del titolo negoziale.

Quanto alla forma di una tale dichiarazione tecnica essa richiede la mera asseverazione da parte del professionista incaricato che la ha redatta, anche senza peculiari formule rituali; è da ritenersi, poi, idoneo in sostituzione della mera asseverazione, anche un formale giuramento della dichiarazione in questione sia nella forma giurisdizionale sia notarile, per avere quest’ultimo una maggior valenza dell’asseverazione in ordine alla assunzione delle relative responsabilità da parte del dichiarante medesimo.

L’efficacia peculiare e tipica che il legislatore annette alla dichiarazione del tecnico abilitato di attestare la corrispondenza dell’opera realizzata al titolo edilizio secondo i parametri di cui ai commi 1 e 2 dell’art. 34 bis TUE, ha necessariamente una valenza limitata e, deve essere interpretata con rigore e senza estenderne l’applicazione concreta, in alcun modo, a fattispecie simili o analoghe.

Il professionista tecnico incaricato[51] deve limitarsi ad attestare il contenuto della ipotesi di tolleranza in gioco rispetto al titolo che legittima l’intervento edilizio nel suo complesso, nei cui limiti opera la sua speciale legittimazione ad agire, senza però in alcun modo superare una tale immaginaria isola di Thule[52].

Lo scopo della relazione asseverata in questione non è, senz’altro, neppure quello di poter legittimare ulteriori irregolarità edilizia, magari astrattamente rientranti nella specie delle parziali difformità, ma non aventi le caratteristiche peculiari delle tolleranze costruttive ed esecutive esattamente definite nell’art. 34 bis TUE.

Questione simile riguarda la fattispecie del condono non assentito avente ad oggetto ipotesi oggi, alla luce della nuova disposizione in esame, riconducibili all’art.34 bis TUE. Lo scopo evidente dei condoni edilizi succedutisi nel tempo è stato ottenere la legittimazione di un’opera abusiva, scontando una sanzione attenuata nel tipo (solo pecuniaria e non di facere, quale la demolizione o la rimessione in pristino) e nell’ammontare.

Per rendere praticabile l’abbandono della domanda di condono, si deve trattare di una fattispecie nella quale – qualsivoglia sia l’epoca di imputazione normativa dell’istanza, 1985, 1994 o 2003 – il procedimento amministrativo non si sia concluso neppure nella forma del silenzio assenso.

Ebbene, in caso in cui la domanda di condono non si sia perfezionata, l’istante o un suo legittimo avente causa, potrà senz’altro rinunciarvi. In tal caso, in presenza delle ipotesi tipiche delle tolleranze costruttive o esecutive individuate dal legislatore, non vi sono violazioni delle norme edilizie vigenti; si potrà allora procedere poi con le modalità di cui all’art.34 bis TUE  per la produzione dell’effetto dichiarativo in questione[53].

Deve essere ancora una volta precisato che il tecnico non esprime nella dichiarazione alcuno stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, discendendo quest’ultimo proprio dai titoli abilitativi medesimi in modo diretto.

Resta allora da valutare, nell’ambito della peculiare previsione di cui alla disposizione in commento, il valore ermeneutico dell’inciso “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili”.

L’incipit della disposizione è la funzione della stessa: non vi è violazione delle norme edilizie per le ipotesi ricadenti nelle fattispecie di tolleranza di cui all’art. 34 bis TUE; ecco, allora che tale inciso va letto con riferimento ad entrambe le ipotesi[54], nel senso che un tale effetto può essere ottenuto mediante la redazione di una dichiarazione tecnica asseverata può essere svolto sia in occasione di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie sia in occasione della stipulazione di atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

In entrambi i casi la dichiarazione del tecnico – sia essa posta a corredo di una peculiare modulistica amministrativa o “apposita” e funzionale alla allegazione ad un atto negoziale individuato dal legislatore – deve affermare, attestandolo quale fatto storico ad essa estraneo, lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, tenuto conto delle tolleranze evidenziate nella medesima, che preesiste rispetto alla documentazione tecnica medesima che trova espressione in tale specifica relazione.

  1. Lo stato legittimo e le menzioni urbanistiche in atto.

Le menzioni in atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, trovano la loro fonte nelle speciali norme che le dispongono e che concernono direttamente i titoli abilitativi e non nello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare che da esso discende.

L’art. 40 comma 2[55] della Legge 28 febbraio 1985 n.47, che pur dettata all’indomani in occasione delle disposizioni in tema di primo condono edilizio, è tuttora vigente e l’art. 46 TUE[56] sono le norme cardine in tema di menzioni in relazione alla circolazione dei fabbricati.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte con la pronuncia n.8230 del 22 marzo 2019[57] hanno affermato che in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile[58] all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Secondo tale autorevole impostazione, la sanzione della nullità non costituisce una forma indiretta di controllo amministrativo della regolarità, ma è elemento essenziale affinché l’alienante o i condividenti esprimano una dichiarazione veridica, reale e riferibile all’immobile che costituisce oggetto dell’atto traslativo o di scioglimento della comunione.

L’evidente merito della ricordata pronuncia è certamente di avere inciso in modo chiaro sull’ininfluenza delle irregolarità urbanistiche ed edilizie sulla circolazione dei fabbricati.

In modo efficace, insomma, il documento che attesta invece lo stato legittimo dell’immobile non è alternativo alle menzioni obbligatorie, né può sostituirle in ipotesi di necessaria conferma di un negozio che ne fosse per avventura privo.

E’ dalle condizioni indicate nell’art.9bis TUE che discende lo stato legittimo di quanto formerà oggetto di un successivo intervento edilizio e la conformità dell’opera compiuta rispetto alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie

E’ stato acutamente osservato[59] che se lo stato legittimo discende direttamente dal titolo o dai titoli, la documentazione di esso in una relazione magari asseverata, lo presuppone e lo descrive: “ciò che risulta dal titolo abilitativo è lo stato legittimo dell’immobile e non esistono altri documenti da cui lo stesso possa ricavarsi, neppure dai documenti rilasciati da tecnici abilitati”.

Lo stato legittimo è insomma un prius rispetto alla relazione tecnica che ne costituisce un posterius.

E’, infatti, il titolo abilitativo – nozione efficacemente sintetica di fattispecie aventi carattere di provvedimento e di procedimento- frutto di un esame attento da parte della pubblica amministrazione, l’insostituibile faro dello stato legittimo di un bene immobile.

In questa sede, “l’immobile o l’unità immobiliare” rileva – appunto ai fini dello stato legittimo – proprio in quanto (già) oggetto di intervento edilizio iniziale o successivo; nell’art. 34 bis TUE la dichiarazione del tecnico sulle tolleranze esecutive, – in ciascuna delle due modalità previste – è, infatti, uno degli strumenti idonei a partecipare proprio alla formazione[60] dello stato legittimo dell’immobile, che preesiste rispetto alle formali tecniche delineate dal legislatore nella novella del 2020.

  1. Lo stato legittimo, le tolleranze e l’agibilità.

Va ricordato, ancora una volta, a questo punto, che si intende per stato legittimo la (modulazione della) conformità alle norme vigenti del bene esistente in oggetto, la cui situazione tecnico giuridica deriva da alcuni elementi che la norma provvede ad individuare esattamente e che come è stato efficacemente rappresentato[61] lo stato legittimo discende direttamente dal titolo abilitativo che ha legittimato la edificazione dell’immobile o dell’unità immobiliare o dalle altre speciali condizioni a norma dell’art. 9bis TUE.

La vera novità della nuova disciplina modificata dal Decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222 e poi oggetto di ulteriori ritocchi normativi giusta l’art.10 comma 1 del d. l. 16 luglio 2020 n. 76 convertito in legge 11 settembre 2020 n.120, che ha introdotto un comma 7 bis nell’art.24 TUE, è senz’altro costituita dalla centralità del ruolo della Segnalazione certificata che diviene lo strumento attraverso il quale il tecnico abilitato dichiara ed attesta:

  • la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente unitamente
  • la conformità dell’opera al progetto presentato,

con riferimento:

  1. a) a singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni e a
  2. b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

La vera novità della novella del 2016 è però rappresentata dal fatto che al fine della certificazione dell’agibilità di un edificio o di una sua porzione o di una singola unità immobiliare non è più sufficiente il solo rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, bensì è necessaria altresì l’attestazione della conformità delle opere eseguite al progetto ed alle sue varianti.

In estrema sintesi, l’agibilità come oggi certificata dal tecnico incaricato, non sarà più solo un’attestazione dell’idoneità della destinazione dell’immobile all’uso al quale è adibito, ma anche della conformità urbanistica del bene che ne forma oggetto, ponendo siffatta nuova categoria accanto alla conformità catastale.

In tale ottica, la definizione nell’ambito dell’art.9bis TUE dei dati tecnici significativi dello stato legittimoagevola, senz’altro, il lavoro tecnico di certazione ai fini dell’agibilità del presupposto funzionale alla presentazione della speciale segnalazione di cui all’art.24 TUE e che il tecnico rappresenterà nell’apposito spazio previsto dalla modulistica ministeriale apposita.

Il secondo comma dell’art. 34 bis TUE dispone poi che costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Il tecnico incaricato dovrà, pertanto, nell’individuazione delle ipotesi di tolleranze esecutive sanabili (comma 2 dell’art.34bis TUE), accertare nel contempo che le medesime “non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”. Una tale dichiarazione potrà poi essere contenuta nella medesima segnalazione certificata di cui all’art.24 TUE a mente della disposizione che permette che essa sia contenuta nelle “nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie” (art.34 bis comma 3 TUE)[62].

  1. Il ruolo della relazione tecnica asseverata al di fuori delle ipotesi di cui all’art. 34 bis TUE.

La peculiare relazione asseverata di cui all’art. 34 bis TUE è, quindi, funzionale al meccanismo delle tolleranze, ed ha un contenuto ed una efficacia tipici.

E’ stato posto[63] il problema del ruolo svolto nella circolazione immobiliare da una relazione asseverata, diversa da quella tipica di cui all’art. 34 bis TUE, funzionale alla produzione dell’effetto tipico suddetto sulle tolleranze costruttive ed esecutive, ma che contenga altresì valutazioni tecniche in ordine allo stato legittimo. Si tratta, in particolare, di valutare l’idoneità di un siffatto documento rispetto allo scopo che le parti si prefiggono di perseguire.

Certamente una siffatta dichiarazione non può costituire un atto di certazione formale nei confronti della pubblica Amministrazione[64].

Infatti, nelle ipotesi in cui il legislatore ha statuito in tale senso, prevedendo un rilievo certificativo nei confronti della pubblica Amministrazione di una relazione asseverata lo ha fatto espressamente.

Il caso recentissimo si rinviene nell’articolo 12, comma 2, del decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229 relativo ad “Interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici del 2016” nel quale espressamente è statuito che “La conformità urbanistica è attestata dal professionista abilitato o dall’Ufficio comunale tramite i titoli edilizi legittimi dell’edificio preesistente, l’assenza di procedure sanzionatorie o di sanatoria in corso, l’inesistenza di vincoli di inedificabilità assoluta.”, norma peraltro occasionata dal medesimo veicolo normativo che ha introdotto l’art.34 bis TUE.

La questione allora va spostata su un piano convenzionale e quindi sul piano dell’accordo tra le parti.

Una siffatta dichiarazione tecnica asseverata non tipica, pur non essendo quindi obbligatoria, appare di assoluta utilità per garantire una maggiore sicurezza del commercio immobiliare[65], che è stata oggetto di un’approfondita lettura interpretativa dalla sentenza n.8230 del 22 marzo 2019 delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione[66]. Per effetto di tale pronuncia ultima, non mutano gli obblighi e i doveri reciproci delle parti venditrice ed acquirente, né muta il contenuto della dichiarazione prevista a pena di nullità della parte venditrice – esattamente definito nei suoi contorni tecnici dal legislatore – né mutano le facoltà di svolgere indagini e controlli posti in capo all’acquirente; è stata semplicemente esclusa con la pronuncia una deriva ermeneutica che avrebbe gravemente danneggiato la circolazione immobiliare, accentuando la conflittualità senza accrescere la sicurezza dei traffici .

Muta, invece, per effetto della pronuncia delle Sezioni Unite del 22 marzo 2019 n.8230 la conformazione dei rapporti contrattuali le quali dovranno accertare l’esistenza del titolo edilizio e la sua riferibilità all’immobile in oggetto ai fini della validità dell’atto traslativo o divisionale e l’esistenza di eventuali irregolarità, al fine dell’esclusione del rischio di irrogazione delle sanzioni amministrative[67] o della modulazione delle conseguenze tecniche ed economiche del difetto di conformità. Tali interessi delle parti andranno poi trasfusi in idonei accordi convenzionali ed inseriti nell’atto traslativo o divisionale.

Certamente, il notaio incaricato dovrà informare le parti della portata dei loro obblighi reciproci[68] e delle conseguenze discendenti dal trasferimento o dalla assegnazione in sede divisionale di un immobile irregolare, assumendo eventualmente specifici incarichi professionali in tale senso o commettendoli ad altri professionisti[69].

Il notaio ha infatti uno specifico obbligo di informazione delle parti, “funzionale all’azione di difesa dell’assetto urbanistico”[70].

In una tale ottica, un ruolo essenziale svolge siffatta relazione che costituisce una best practice, ancorché non accompagnata dalla sua obbligatorietà[71].

L’art.134 TUE dispone che, qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontri difformità dalle norme del testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Una siffatta norma preclusiva dovrebbe condurre a sensibilizzare le parti in occasione della stipulazione degli atti traslativi all’esame tecnico della situazione tecnico – urbanistica dell’immobile che forma oggetto della convenzione.

In una siffatta ottica, la relazione tecnica in ordine allo stato legittimo svolge un ruolo efficace, accentuando la prevenzione di eventuali liti, né per converso sminuisce il ruolo del notaio di indagine della volontà delle parti, atteso che con un siffatto ausilio ancora più profonda è la lettura del loro reale intento; basti pensare al pagamento di eventuali sanzioni amministrative o alla sottoposizione a parziali ed eventuali demolizioni del bene[72]. Nella maggior parte dei casi, la conoscenza di tali eventi appare sempre preferibile in una fase anticipata, allo scopo di evitare l’attivazione di strumenti rimediali successivi, di poca soddisfazione psicologica.

Una volta che si sia accertato dell’inesistenza di vizi che inficino la validità dell’atto di cui è richiesto, in presenza di specifica richiesta delle parti, il notaio potrà allora ricevere l’atto, conformando al loro voluto le previsioni contrattuali, mediante l’inserimento di apposite clausole.

  1. Le norme regionali e l’efficacia della novella sulle norme previgenti.

Alcune Regioni, nell’esercizio della potestà normativa concorrente loro devoluta in materia dalla Costituzione, hanno regolato autonomamente la disciplina delle tolleranze, a seguito dell’originaria novella, sopra ricordata che nel 2011 ha introdotto il comma 2 ter dell’art.34 TUE, oggi abrogato con la modifica del 2020.

L’art. 19 bis della legge regionale dell’Emilia Romagna del 21 ottobre 2004, n. 23 rubricata “Vigilanza e controllo dell’attività edilizia ed applicazione della normativa statale di cui all’articolo 32 del d.l. 30 settembre 2003, n. 269 , convertito con modifiche dalla legge 24 novembre 2003, n. 326” [73] riproduce un testo quasi interamente sovrapponibile all’art.34 bis TUE, in tema di tolleranze.

Analoga previsione è possibile rinvenire nell’analitico Art. 6 bis nella legge regionale del Piemonte 8 luglio 1999, n. 19 rubricato Tolleranze esecutive[74].

Ben più scarna è la disposizione della Regione Toscana che all’art. 198 della Legge regionale n.65 del 2014 dispone: con la rubrica “Tolleranze di costruzione”: “1. Ai fini dell’applicazione della disciplina di cui agli articoli 200 e 206, non si ha parziale difformità dal permesso di costruire oppure difformità dalla SCIA, in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano, per singola unità immobiliare, il 2 per cento delle misure progettuali.”

Resta aperta la questione della costituzionalità di siffatte disposizioni dopo la pronuncia dell’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato del 7 aprile 2008 n.2, che ha affermato che allorquando il legislatore nazionale è intervenuto su una materia dettando norme contenute in un testo unico (da considerarsi pertanto di principio), devono intendersi con ciò abrogate le norme delle Regioni a statuto ordinario con esse confliggenti. Il giudizio di compatibilità, nonostante la vicinanza lessicale delle disposizioni regionali sopra indicate e della norma nazionale, appare comunque essenziale e non scontato.

La relazione tecnica prevista dal legislatore del 2020 ha allora un campo di operatività non molto ampio, ma non appare per questo poco utile da un punto di vista pratico, proprio in una funzione di chiarezza e di adeguata informazione in ordine alle caratteristiche dell’immobile in oggetto da parte del disponente, attraverso la individuazione di tutti quei dati che possono in astratto incidere sulla conclusione dell’affare.

Certamente la relazione tecnica per così dire tipica faciliterà la circolazione immobiliare, contemperando gli interessi in gioco:

  • sarà salvaguardato l’acquirente che non incorrerà in sanzioni di carattere amministrativo, la cui natura reale è stata ben disegnata dalla giurisprudenza, ma che vedrà altresì agevolata la possibilità di accedere a bonus fiscali o di presentazione di successivi nuovi progetti edilizi;
  • sarà tutelato il venditore che voglia evitare di ricadere nelle fattispecie sanzionatorie di cui all’art.134 TUE;
  • sarà soprattutto garantito l’interesse pubblico alla corretta, sicura e sollecita circolazione immobiliare che costituisce un valore economico essenziale del nostro Paese, anche a tutela dei valori costituzionali della proprietà e dell’iniziativa privata.

L’obbligo di informazione gravante sul Notaio, che ha quindi nel peculiare ambito dell’edilizia e dell’urbanistica un ruolo di primo momento, è funzionale a sollecitare un’indagine tecnica approfondita da parte dell’acquirente, che il pubblico ufficiale incaricato può auspicare fortemente, nelle ipotesi in cui ciò si riveli necessario, diretta ad escludere l’applicazione dei sistemi rimediali per l’alterazione del sinallagma.

Ciò non conduce alla obbligatorietà della relazione tecnica non tipica, il cui carattere facoltativo permane e la cui presenza è comunque rimessa alla disponibilità delle parti.

Deve essere, in ogni caso, comunque, esclusa in materia urbanistica ed edilizia qualsivoglia responsabilità del notaio incaricato del ricevimento dell’atto neppure in ipotesi di dichiarazioni mendaci, inesatte o reticenti da parte del soggetto dichiarante, fatto salvo il caso in cui i requisiti della dichiarazione stessa come individuati dalle Sezioni Unite del 2019 sia palesemente assenti e carenti; esula, infatti, dai suoi compiti[75] non solo l’accertamento della reale sussistenza del titolo edilizio, ma anche la valutazione della conformità urbanistica e dello stato legittimo dell’opera rispetto al medesimo titolo.

 

[1] Il richiamo è al comma 1 dell’art.9 TUE come introdotto dall’art.13 comma 2 lettera b) del d.l. 22 giugno 2012 n.83 convertito con modificazioni dalla Legge 7 agosto 2012 n.134. Sia consentito un richiamo al mio studio La regolarità urbanistica e la responsabilità del notaio in Riv. Not. 2018, p.895-993, nel quale segnalo i rischi dell’adesione all’interpretazione sostanzialistica, aderendo ad una ricostruzione che tenga luogo della tipicità delle fattispecie ed al mio recentissimo contributo La circolazione dei fabbricati dopo la sentenza n.8230/2019 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in Riv. Not. 2019 , 5 , p.935- 1015 ed allo studio a mia cura Le menzioni edilizie ed urbanistiche in tema di circolazione di fabbricati n.84/2018/P approvato dalla Commissione studi pubblicistici il 4 giugno 2020 e dal Consiglio Nazionale del Notariato il 26 giugno 2020 in www.notariato.it.

[2] Il dato è tratto da Il Sole 24 Ore del 16 ottobre 2017 n.279 p. 5 , DELL’OSTE – UVA “Per l’edilizia una novità ogni tre settimane”; nell’articolo si segnala una modifica ogni 23 giorni, rispetto ad una modifica del TUIR pari ad ogni 13 giorni.

Ulteriori modifiche sono in corso di lavorazione; il riferimento non va solo al primo dei decreti ministeriali in tema di glossario (3 marzo 2018, in Gazzetta Ufficiale del 7 aprile 2018 parte I n.81), al quale a norma dell’art.1 comma 2 dello stesso decreto seguiranno successivi decreti aventi ad oggetto la creazione di un glossario unico completo (anche in materia di SCIA, CILA, permesso di costruire e SCIA in alternativa al permesso di costruire, ma anche al tavolo tecnico che ha in corso i lavori di riscrittura del Testo Unico).

Naturalmente da una tale valutazione restano fuori le recenti norme di cui all’art.103 della Legge 24 aprile 2020 n.27 (cd. decreto cura Italia).

[3] Art.13 comma 2 lettera b) del d.l. 22 giugno 2012 n.83 convertito con modificazioni dalla Legge 7 agosto 2012 n.134, citato. Sulla questione diffusamente M. BOMBARDELLI commento all’Art.9 bis TUE in Codice dell’Edilizia a cura di Garofoli e Ferrari , nel Diritto, 2018, p. 200 e ss.

[4] Circolare del Ministero della Funzione pubblica del 26 aprile 1992 n.87923/18.10.3/92

[5] Tale assunto è ulteriormente ribadito dall’art.18 comma 3 bis della stessa legge che dispone quanto segue: Nei procedimenti avviati su istanza di parte, che hanno ad oggetto l’erogazione di benefici economici comunque denominati, indennità, prestazioni previdenziali e assistenziali, erogazioni, contributi, sovvenzioni, finanziamenti, prestiti, agevolazioni, da parte di pubbliche amministrazioni ovvero il rilascio di autorizzazioni e nulla osta comunque denominati, le dichiarazioni di cui agli articoli 46 e 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, ovvero l’acquisizione di dati e documenti di cui ai commi 2 e 3, sostituiscono ogni tipo di documentazione comprovante tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalla normativa di riferimento, fatto comunque salvo il rispetto delle disposizioni del codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159.”.

[6] L’espressione è di C. LOMONACO I riflessi sull’attività notarile delle nuove norme sulle certificazioni amministrative introdotte dall’art. 15 della legge 12 novembre 2011 n. 183.

[7] Sul punto, M. BOMBARDELLI commento all’Art.9 bis TUE, cit. p.205, il quale sottolinea le difficoltà legate alle resistenze reciproche, ai profili di sostenibilità economica delle ricerche e delle certificazioni e degli oneri non secondari di riservatezza dei dati.

[8] Sono ancora pochi i contributi sul punto; si rinvia a M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), in Cnnnotizie n.170 del 18 settembre 2020; G. RIZZI Novità urbanistiche e ricadute sull’attività notarile nel Decreto semplificazioni 2020: Permesso di costruire, agibilità e Stato legittimo dell’immobile in www. Federnotizie.it. ; G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia in Notariato, 2020, 6, p.582 e ss..

[9] E’ condivisibile la posizione di M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), cit. Dopo la novella introdotta con la legislazione emergenziale del 2020 G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia, cit. p.582 in particolare p.593.

[10] A.G. DIANA La proprietà immobiliare urbana Tomo I Milano 2004, p.10, M. COSTANTINO La disciplina dei beni in Trattato di diritto privato (diretto da P. Rescigno) VII, Torino.

[11] La terminologia è tratta da M. COSTANTINO La disciplina dei beni, op.cit., p.42.

[12] Cass. 7 aprile 1970 n.962 ricordata da A.G. DIANA La proprietà immobiliare urbana op. cit., p.25.

[13] Le parole virgolettate sono di A.G. DIANA La proprietà immobiliare urbana op. cit., p.24.

[14] Cass. 22 febbraio 1955 n.535, ricordata da A.G. DIANA La proprietà immobiliare urbana op. cit., p.23.

[15] L’espressione è di A.G. DIANA La proprietà immobiliare urbana op. cit., p.24.

[16] F. FOGLIO Il catasto dei fabbricati e il catasto dei terreni, op. cit. p.29 riporta l’espressione tratta dalla circolare del 1941 della ex Direzione generale del catasto e dei SS.TT.EE.. Per stabilità, secondo tale circolare, si intende in particolare “la definitiva permanenza o immanenza della costruzione in quel dato luogo dove è sorta e ciò tanto per essere essa costruzione così aderente ed assicurata al suolo da non potersi altrimenti trasportare o rimuovere tranne che scomponendola almeno in parte, rompendo o distruggendo prima siffatta aderenza, quanto per dover essa esistere e stare là dove fu eretta anziché altrove per sua espressa destinazione”.

[17] Un tale termine decorre dalla data in cui l’immobile è divenuto agibile o comunque è stato utilizzato per l’uso per il quale è stato costruito circolare dell’Agenzia del territorio n. 3/T dell’11 aprile 2006.

[18] L’espressione è di G. PETRELLI Conformità catastale e pubblicità immobiliare, op. cit. p.26.

[19] G. PETRELLI Conformità catastale e pubblicità immobiliare, op. cit. p.26. Sul punto, A. VALERIANI e P. SBORDONE Alcune riflessioni sul contenuto del coma 14 dell’art.19 del decreto legge 31 maggio 2010 n.78, p.7-8 secondo i quali l’art.2645 bis in tema di trascrizione di contratti preliminari di edifici in costruzione nel quale si legge “si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico , comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata compeltata la copertura”.

[20] Sul punto, la Circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010, del 9 luglio 2010, prot. 36607, 10.

[21] L’espressione è dell’art. 5 r.d.l. n. 652/1939 e trova riscontro anche nell’art. 40 del d.p.r. n.1142/1949 per il quale è “unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente”. Nello stesso senso anche la circolare n.40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE..Sul punto diffusamente la ricordata circolare del Consiglio Nazionale del Notariato La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del d.l. 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare – Novità e aspetti controversi nonché la circolare dell’Agenzia del Territorio. n. 4/T del 16 maggio 2006. Sul punto, diffusamente F. FOGLIO Il catasto dei fabbricati e il catasto dei terreni, op. cit. p. 25.

[22] In tal senso, la circolare n.40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE., citata.

[23] F. FOGLIO Il catasto dei fabbricati e il catasto dei terreni, op. cit. p.25 riferisce l’esempio di un grande garage dotato di un unico ingresso nel quale parcheggiano le quattro auto di diversi proprietari , impossibile da dividere in quattro unità; l’Autore ricorda, poi, che i beni comuni non censibili non sono mai rappresentati nella planimetria catastale ma solo sull’elaborato planimetrico.

[24] In questo senso, la Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 3/2010, del 10 agosto 2010, prot. 42436, 7 e la ricordata circolare del Consiglio Nazionale del Notariato La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del d.l. 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare – Novità e aspetti controversi; si rinvia a quest’ultima circolare per la fattispecie del fabbricato in corso di ristrutturazione.

[25] Secondo tale disposizione non costituiscono oggetto di inventariazione i seguenti immobili, a meno che non abbiano un’autonoma suscettibilità reddituale: “a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 m2; b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale; c) vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni; d) manufatti isolati privi di copertura; e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 m3; f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo”.

[26] Gli esempi sono tratti dalla circolare n.40 del 20 aprile 1939 della direzione generale del Catasto e dei SS.TT.EE., citata.

[27] Nell’art. 9 bis TUE è stato aggiunto che è stato legittimo non solo quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, ma anche quello “che ne ha legittimato la stessa”.

[28] CAPUANO in La regolarità urbanistica e la vendita degli immobili abusivi, cit. p.858. In particolare l’Autore descrive gli elementi che bisognerà far risultare in atto: 1) la data di presentazione della domanda; 2) l’Ufficio comunale di destinazione; 3) il decorso dei termini e la completezza della documentazione prodotta; 4) il pagamento degli oneri concessori dovuti; 5) la mancanza di richieste di integrazione documentale; 6) l’assenza di vincoli ambientali paesaggistici e culturali o l’osservanza dei relativi procedimenti di formazione del relativo parere (p.863).

[29] Si tratta di interventi eseguiti in virtù della super DIA, alternativa al permesso di costruire o alla concessione edilizia. Tali interventi, in astratto rinvenibili sino al 10 dicembre 2016, che è la data di entrata in vigore della ricordata riforma di cui al d. P. R. n.222 del 2016, possono essere in realtà stati eseguiti con siffatte modalità anche successivamente a tale data, sino all’adozione da parte dei Comuni della nuova modulistica, in assenza di una norma regionale sul punto. In particolare, si trattava della denuncia di inizio attività per interventi ex art. 22 terzo comma del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) eseguiti dal 30 giugno 2003 in alternativa al permesso di costruire nonché per interventi di cui all’art. 1 comma 6 legge 443/2001, già soggetti in base alla precedente normativa a concessione edilizia e per i quali tale disposizione consentiva, a scelta dell’interessato, di fare ricorso appunto alla D.I.A. . L’art. 1 comma 6 legge 443/2001 (cd. “legge Lunardi) in vigore dall’11 aprile 2002 (nelle Regioni a statuto ordinario) sino al 29 giugno 2003 ha rappresentato una sorta di “anticipazione” della disposizione dell’art. 22 terzo comma TUE.

[30] E’ discusso il rilievo della menzione della segnalazione certificata di inizio attività che ha consentito la realizzazione dei parcheggi di cui alla Legge 24 marzo 1989 n.122, se sia previsto o meno a pena di nullità. Il dato testuale conduce ad escludere una tale evenienza sino al 10 dicembre 2016, atteso il richiamo contenuto nel comma 5 bis dell’art. 46 TUE alla denuncia di inizio attività prima e alle sole ipotesi di scia di cui all’art.22, c. 3, del Testo Unico dell’Edilizia poi dopo il cd. Decreto Sblocca Italia del 2014. Oggi la questione atteso il richiamo alla Scia contenuto nel ricordato comma 5bis dell’art.46 TUE appare ancora attuale, pur essendo preferibile la soluzione della forte opportunità menzione. Secondo CAPUANO in La regolarità urbanistica e la vendita degli immobili abusivi cit., p.860 è molto cresciuto l’alveo delle ipotesi ricondotte alla Scia.

[31] Si tratta di opere in alternativa al permesso di costruire, anche in tale ipotesi avendo la super SCIA, normativamente, sostituito la super DIA.

[32] Si tratta in particolare del titolo abilitativo in sanatoria in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo, ovvero in totale difformità dallo stesso e per la quale sia stata richiesta la sanatoria “straordinaria” (a sensi della legge 47/1985, della legge 724/1994 o del D.L. 269/2003 e relative leggi regionali di attuazione (5)), ovvero la sanatoria “a regime” (a sensi dell’art. 13 legge 47/1985 in vigore sino al 29 giugno 2003 ovvero dell’art. 36 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 Testo Unico in materia edilizia in vigore dal 30 giugno 2003). Sulla ampiezza della difformità, di recente la risposta a quesito della Commissione pubblicistica del Consiglio Nazionale del Notariato n.62/2017 del 16 febbraio 2017 in Notiziario su www.notariato.it del 30 aprile 2018 con il titolo Costruzione difforme dalla concessione edilizia.

[33] M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), cit.

[34] Si riporta per la peculiarità della questione il caso all’attenzione del Consiglio di Stato nella pronuncia n.5141 del 2008.

Il Comune di Napoli impugna la sentenza di prime cure per l’annullamento della disposizione dirigenziale n. 390 del 12 maggio 2004, relativa al diniego di realizzazione di un intervento di ristrutturazione edilizia del complesso industriale “Vela”, ritenendo illegittimo l’intervento in quanto – premessa l’inerenza dell’istanza di ristrutturazione edilizia alla sostituzione del complesso industriale con un nuovo fabbricato a destinazione residenziale e commerciale – non risultava alcuna concessione edilizia per la consistenza originaria, pur in presenza di sanatoria per l’ampliamento del complesso, assumendo che, a norma dell’art. 12 del regolamento edilizio del 1935 – ed alla stregua della disposizione dell’art. 31 della legge n. 1150/1942 – l’obbligo di richiedere la licenza edilizia non sussisteva per la zona industriale di Barra (sita al di fuori dell’abitato del Comune di Napoli e della stessa frazione di Barra), in cui è incontestatamente ubicato il complesso industriale di cui trattasi; deve quindi ritenersi, in altri termini, secondo il giudice di primo grado, che la parte originaria del complesso immobiliare non può considerarsi abusiva per il solo fatto che non venne rilasciato dal Comune alcun titolo abilitativo, non sussistendo, nei primi anni ’50 – epoca di realizzazione del complesso, non contestata dall’Amministrazione – alcun obbligo di richiedere la detta licenza.

Opponeva l’appellante Comune che l’articolo 1 dello stesso regolamento edilizio richiedeva il rilascio della licenza del Sindaco per tutte le opere ed i lavori da eseguirsi nel territorio del Comune di Napoli e che l’art. 12 era esclusivamente inteso a definire le varie zone del territorio comunale.

Proponeva appello incidentale la Nuova Immobiliare s.r.l. – che eccepiva altresì l’inammissibilità dell’appello – e sosteneva la vigenza, nell’indicato lasso temporale, dell’art. 31 della legge urbanistica del 1942; il che avrebbe comportato l’abrogazione, almeno in parte qua, e comunque l’inapplicabilità, del regolamento edilizio del 1935 – (specificatamente, dall’art. 1) e, di conseguenza, la non necessità di licenza edilizia “per le costruzioni che fossero al di fuori del centro abitato”. Deduce quindi error in iudicando, violazione dell’art. 31 L. 1150/42, inapplicabilità ed errata applicazione dell’art. 31 L. 47/85 nonché illegittimità della norma regolamentare per contrasto con fonte primaria sopravvenuta.

Il Consiglio di Stato afferma, accogliendo le richieste del Comune di Napoli che “non può riconoscersi ex se portata abrogante o disapplicativa della norma secondaria (introdotta dall’art.1 del regolamento edilizio) all’art. 31 della legge urbanistica del 1942, laddove reca la disciplina costruttiva nei centri abitati sancendo l’obbligo dell’apposita licenza del Sindaco. Il precitato articolo 31 ha disciplinato in via generale l’obbligo di cui trattasi; ciò non comporta peraltro, ex se, l’abrogazione tacita di una disposizione speciale più rigorosa per le costruzioni al di fuori dei centri abitati esistente nel regolamento edilizio vigente in ragione della particolare disciplina che l’ente locale ha inteso introdurre ai fini della regolamentazione dell’attività costruttiva sul proprio territorio.”.

Va, al proposito, ricordato il Regio Decreto Legge 25 marzo 1935, n. 640, convertito, con modificazioni, dalla Legge 23 dicembre 1935, n. 2471 rubricato “Nuovo testo delle norme tecniche di edilizia con speciali prescrizioni per le località colpite dai terremoti”, era norma emergenziale che non solo sopravvive al testo del 1942 , ma abrogata solamente con la Legge n. 9/2009. L’art. 4, intitolato “Sanzioni”, disponeva: “Coloro che intendano fare nuove costruzioni, ovvero modificare od ampliare quelle esistenti debbono chiedere al Podestà apposita autorizzazione, obbligandosi ad osservare le norme particolari dei regolamenti di edilizia e d’igiene comunali.”.

[35] In questo senso, CS 5141/08, Cs 287/80, TAR Marche 2011 n. 634, TAR Emilia Romagna, Parma 2010 n. 5. Si ricorda un’unica pronuncia contraria, TAR Friuli Venezia Giulia 553/2014.

[36] La disposizione recita: “Per le opere ultimate anteriormente al 1 settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell’articolo 31, primo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui ai commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell’articolo 34 della presente legge.”

[37] Né l’art.31 comma 5 della Legge n.47 del 1985 può in qualche modo sanare o convalidare disposizioni regolamentari non conformi all’ordinamento legittimando meccanismi di autorizzazione che la disciplina primaria vigente al momento della loro realizzazione, non prevedeva e che non avrebbero potuto essere sottoposti ad alcuna autorizzazione.

E’ paradigmatico l’art. 1 del regolamento edilizio del comune di Firenze adottato con atto podestarile del 29 dicembre 1931 il quale, non avendo una base legale al momento della sua emanazione e contrastando con la disciplina sopravvenuta posta dall’art. 31 della legge urbanistica del 1942 deve essere disapplicato.”. In questo senso, “L’obbligo di munirsi della licenza edilizia su tutto il territorio comunale esiste dal 1935? (commento critico a TAR Toscana, Sez. III, n. 899/2014)” di M. GRISANTI in www.lexambiente.it.

 

[38]  Sul punto, G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia, cit. p.582 in particolare p.595.

[39] Il richiamo è a Tar Milano sez. II 19 ottobre 2011 n.2479.

[40] G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia cit., p.594, che ricorda il tenore della relazione illustrativa al d.l. 76/2020.

[41] G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia cit., p.594.

[42] R. IANIGRO commento art. 34 TUE in Codice dell’Edilizia a cura di Garofoli e Ferrari , nel Diritto, 2018, p. 796 e ss.

[43] E.BOSCOLO Le novità in materia urbanistico-edilizia introdotte dall’art. 5 del decreto sviluppo in Urb . e App. 2011 , 9, 1051.

[44] G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia, cit. p.582 in particolare p.595, in questo senso.

[45] Si riporta per comodità il testo normativo: “Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1  e  2  realizzate  nel corso di precedenti interventi edilizi,  non  costituendo  violazioni edilizie,  sono   dichiarate   dal   tecnico   abilitato,   ai   fini dell’attestazione  dello  stato  legittimo  degli   immobili,   nella modulistica relativa a nuove istanze,  comunicazioni  e  segnalazioni edilizie ((ovvero con apposita  dichiarazione))  asseverata  allegata agli atti aventi per oggetto  trasferimento  o  costituzione,  ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”  Tra la doppia parentesi il testo interpolato in occasione della conversione in legge.

[46] E’ dubbio se ciò possa accadere in occasione di un procedimento in sanatoria, sia esso quello di cui all’art. 6, 36 o 37 TUE; invero, l’espressione “nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie” evoca nuovi interventi edilizi e non in sanatoria di “vecchi” interventi già eseguiti, nei quali alla sanzione per la violazione maggiore segua l’estinzione per tolleranza delle piccolissimi difformità di cui all’art.34bis TUE.

[47] In questo senso, G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia, cit. p.582 in particolare p.597.

[48] G. RIZZI Novità urbanistiche e ricadute sull’attività notarile nel Decreto semplificazioni 2020: Permesso di costruire, agibilità e Stato legittimo dell’immobile, cit. afferma che si tratta di un’allegazione che ha delle regole peculiari.

[49] In senso parzialmente diverso, G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia, cit. p.582 in particolare p.596.

[50] G. RIZZI Decreto semplificazioni 2020 e modifiche al Testo Unico in materia edilizia, cit. p.582 in particolare p.596, in  questo senso.

[51] Specifica G. RIZZI Novità urbanistiche e ricadute sull’attività notarile nel Decreto semplificazioni 2020: Permesso di costruire, agibilità e Stato legittimo dell’immobile, cit. che si può trattare di qualsiasi tecnico abilitato per legge ad un tale incarico.

[52] Efficacemente, M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), cit. conclude sul punto con la sintetica ed efficace espressione “Oltre, però, il tecnico non potrebbe spingersi”.

[53] In realtà, per effetto della successione di leggi nel tempo, una volta intervenuto l’art. 34 bis TUE che esclude nelle ipotesi di tolleranza il verificarsi di violazioni edilizie, è venuto meno anche il presupposto per la richiesta del condono edilizio, che d’ufficio dovrebbe essere respinto per difetto dei presupposti sanzionatori.

[54] In contrario, M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), cit. per il quale “L’inciso “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili”, quindi, si riferisce come già detto, all’istruttoria di pratiche edilizie per il cui avvio si richiede al tecnico che le presenta, la dichiarazione in parola, ma non si riferisce invece agli atti dispositivi di diritti reali come peraltro rimarcato dalla congiunzione disgiuntiva “ovvero”.” In realtà sul piano lessicale può argomentarsi che l’inciso medesimo, racchiuso tra due virgole proprio per il seguente “ovvero” si riferisce ad entrambe le ipotesi.

[55] Si riporta per comodità di lettura il testo della disposizione: “2.Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.”

[56] Si riporta per comodità di lettura il testo attuale a seguito delle ripetute novelle dell’art 46, rubricato “ Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985” 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù. 2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell’articolo 38, l’irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell’integrale pagamento della sanzione medesima. 3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti. 4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa. 5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria. 5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22, comma 3, qualora nell’atto non siano indicati gli estremi della stessa.

[57] Sia permesso un richiamo ai miei studi La regolarità urbanistica e la responsabilità del notaio in Riv. Not. 2018, p.895-993, nel quale segnalo i rischi dell’adesione all’interpretazione sostanzialistica, aderendo ad una ricostruzione che tenga luogo della tipicità delle fattispecie ed al mio recentissimo contributo La circolazione dei fabbricati dopo la sentenza n.8230/2019 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in Riv. Not. 2019 , 5 , p.935- 1015, nonché allo studio Le menzioni edilizie ed urbanistiche in tema di circolazione di fabbricati studio pubblicistico n.84/2018P, pubblicato su Cnn Notizie n.127 del 7 luglio 2020, approvato dalla Commissione Pubblicistica il 4 giugno 2020 e dal Consiglio Nazionale del Notariato il 26 giugno 2020. Sulla materia della circolazione immobiliare, rinvio al lavoro completo di G. RIZZI La circolazione immobiliare Milano 2020, analitico e puntuale nella disamina delle fattispecie.

[58] Si tratta di un dato che già emergeva in qualche pronuncia della giurisprudenza anche di merito; nella sentenza del Trib. Padova del 16 luglio 2018 in www.leggiditalia.it, è dichiarato nullo l’atto nel quale è citata una concessione edilizia del tutto estranea all’immobile oggetto della compravendita.

[59] L’espressione molto convincente e condivisibile, che riporto per la non surrogabile efficacia è di M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), cit.

[60] M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), cit. che afferma che la relazione del tecnico “concorre” a formare lo stato legittimo “che sarà espresso dal provvedimento abilitativo finale per il quale viene avviato apposito procedimento amministrativo (a seguito di presentazione di istanza, comunicazione o segnalazione edilizia)”. Invero, sul punto , siffatta relazione peculiare è strumento di formazione dello stato legittimo, atteso che ben potrebbe il tecnico incaricato procedere a presentare segnalazione e comunicazioni nelle quali, tenendo conto delle emerse tolleranze costruttive, le rappresenta in esse omettendo la relazione medesima. Quest’ultima appare funzionale alla formazione di uno stato legittimo che sarà utilizzato quale base per interventi edilizi successivi alla stipulazione di un atto traslativo o di scioglimento di una comunione.

[61] E’ condivisibile la posizione di M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), cit.

[62] Analoga condotta dovrà essere seguita per le tolleranze costruttive di cui al primo comma dell’art. 34 bis TUE.

[63] M. LEO Legge di conversione del d.l. “Semplificazioni”. Le modifiche apportate al testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n.380), cit.

[64] L’art.10 comma 1 del d. l. 16 luglio 2020 n. 76 convertito in legge 11 settembre 2020 n.120 ha disposto al comma 12 quanto segue: “All’articolo 12, comma 2, del decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229 (((Interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici del 2016)), dopo le parole “titolo edilizio” sono aggiunte le seguenti: “ai sensi dell’articolo 20 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero verifica i titoli edilizi di cui agli articoli 22 e 23 del medesimo decreto. La conformità urbanistica è attestata dal professionista abilitato o dall’Ufficio comunale tramite i titoli edilizi legittimi dell’edificio preesistente, l’assenza di procedure sanzionatorie o di sanatoria in corso, l’inesistenza di vincoli di inedificabilità assoluta. Nei comuni indicati negli allegati 1, 2 e 2-bis ((gli interventi di ricostruzione)) di edifici privati in tutto o in parte lesionati, crollati o demoliti, od oggetto di ordinanza di demolizione per pericolo di crollo, ((sono in ogni caso realizzati con SCIA edilizia,)) ai sensi e nei limiti di cui all’articolo 3-bis, comma 2, del decreto-legge 24 ottobre 2019, n. 123, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 dicembre 2019, n. 156 ((, anche con riferimento alle modifiche dei prospetti senza obbligo di speciali autorizzazioni)).”.

[65] Sia permesso ancora un richiamo ai miei studi La regolarità urbanistica e la responsabilità del notaio in Riv. Not. 2018, p.895-993, nel quale segnalo i rischi dell’adesione all’interpretazione sostanzialistica, aderendo ad una ricostruzione che tenga luogo della tipicità delle fattispecie ed al mio recentissimo contributo La circolazione dei fabbricati dopo la sentenza n.8230/2019 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in Riv. Not. 2019 , 5 , p.935- 1015, nonché allo studio Le menzioni edilizie ed urbanistiche in tema di circolazione di fabbricati studio pubblicistico n.84/2018P, pubblicato su Cnn Notizie n.127 del 7 luglio 2020, approvato dalla Commissione Pubblicistica il 4 giugno 2020 e dal Consiglio Nazionale del Notariato il 26 giugno 2020, tutti sopra già citati ed al cui contenuto in questa sede rinvio.

[66] In ordine alla prima lettura della sentenza delle Sezioni Unite n.8230 del 2019 rinvio a AMANTE, Le Sezioni Unite compongono il contrasto sulla nullità formale o sostanziale dell’art. 46, d.P.R. n. 380 del 2001, in Urbanistica e appalti, 2019, p. 503 ; CICERO – LEUZZI Le nullità delle menzioni urbanistiche negli atti notarili in Riv. Not. 2019 , n.2 p. 341 (nota a sentenza); CHINELLO La tutela dell’acquirente di beni immobili abusivi in Immobili e proprietà, 2019, 11, 619; LEO Difformità tra titolo abilitativo e costruzione realizzata: le Sezioni Unite pongono fine al contrasto giurisprudenziale tra nullità formale e sostanziale (Cass. SS. UU. 22 marzo 2019 n.8230) in Cnn Notizie del 25 marzo 2019 n.56 p.2; MAGLIULO Le menzioni urbanistiche negli atti traslativi: quale nullità?, in Notariato 2019 n.3, p. 273; MONEGAT L’assenza di dichiarazione del venditore degli estremi del titolo urbanistico costituisce nullità “testuale” in Immobili e proprietà, 2019, 5, p.319; MONTICELLI, Vizio del titolo edilizio e incidenza sull’attività notarile, in corso di pubblicazione; NATOLI La natura «testuale» della nullità urbanistica Nuova Giur. Civ., 2019, 4, 717; PESCARA PRESOTTO D’ora in avanti compravendite più semplici e sicure in Guida al diritto 2019, 21, p.41; PETRELLI, Natura e disciplina della nullità urbanistica dopo le Sezioni Unite, in Riv. not., 2019, p. 671; RIZZI Considerazioni sulla nullità degli atti negoziali per violazione delle norme in materia urbanistica ed edilizia alla luce della Sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in www.federnotizie.it, 28 marzo 2019; ROMAGNO Irregolarità urbanistica e validità dell’atto : lo stato dell’arte dopo le Sezioni Unite (Cass. N.8230/2019) in Riv. Not. 2019, 6, p.1201; TARANTINO, in Dir. e giust., fasc. 137, 2018, 10, nonché, in Nuova Giur. Civ., 2018, I, 1733 ss..

In tema di circolazione immobiliare S. REZZONICO e L. REZZONICO Trasferimenti immobiliari e normative edilizie Milano, 2020; SANTARCANGELO Formalità urbanistiche negli atti tra vivi Milano, 2019.

In ordine al commento per l’ordinanza di rimessione nell’ordinanza di rimessione del 30 luglio 2018 n.20061: MONTICELLI, Sulla natura «equivoca» della nullità degli atti traslativi di immobili abusivi, in Jus civile, 2019, 1, p. 27; NATOLI, Sulla natura giuridica della cd. nullità urbanistica, in Nuova giur. civ., 2018, I, p. 1739; PICCIANO Sui profili di invalidità della compravendita di immobili abusivi in Notariato, n.3, p.292 (in particolare p.298-299), nota alla sentenza della Corte d’Appello di Napoli sez. III 6 settembre 2018 n.4055, pubblicata ivi p.287; RIZZI Nullità formale o sostanziale Considerazioni sul tema in attesa della decisione delle Sezioni Unite della Cassazione in Federnotizie 2 agosto 2018 su www.federnotizie.it ; TESTA Irregolarità urbanistica e nullità del negozio traslativo : tutto rimesso alla parola delle Sezioni Unite in Immobili e propr. 2018, 12 p. 688; TOSCANO Contrasto diacronico sulla natura sostanziale oppure formale della nullità urbanistica : rimessione della questione alle Sezioni Unite in Riv. Not. 2018, p.1049 (nota a commento dell’ordinanza).

[67] MAGLIULO Le menzioni urbanistiche negli atti traslativi: quale nullità?, cit., p. 286 sostiene correttamente che “le considerazioni svolte dalla Suprema Corte dovrebbero vieppiù indurre a richiamare l’attenzione dell’acquirente sull’opportunità di effettuare accertamenti in merito alla regolarità urbanistica dell’immobile a mezzo di un tecnico di propria fiducia.”.

[68] In ordine alla conformazione degli obblighi informativi, PETRELLI, Natura e disciplina della nullità urbanistica dopo le Sezioni Unite, op. cit. p.689, per il quale l’art.47 comma 1 TUE, laddove dispone che il notaio risponde disciplinarmente per il ricevimento e l’autenticazione di atti nulli per violazione dell’art.46 TUE e non convalidabili, fa riferimento ad atti nei quali il riferimento è ad un titolo edilizio che non sussiste; il notaio secondo l’Autore risponde solo laddove per sua colpa non vengano menzionati estremi di un titolo o vengano menzionati estremi inesistenti ; ed aggiunge che “il notaio ha dunque l’obbligo di sollecitare la parte alienante a farsi parte diligente al fine di dichiarare gli estremi (corretti) di titoli abilitativi realmente esistenti, e quando possibile di produrne copia al notaio stesso” al fine di verificare la riferibilità dell’immobile al titolo medesimo. Secondo il Petrelli un tale giudizio di riferibilità spetta al notaio trattandosi di una riferibilità spaziale (alla particella citata nel titolo edilizio). Non ritengo che un tale giudizio possa spettare al notaio, gravando su quest’ultimo solo un mero obbligo di informazione. La mera riferibilità oggettiva (ad esempio l’identità del numero di particella e foglio catastale) non è sufficiente per argomentare l’esistenza di un siffatto requisito. Compete al venditore fare una tale dichiarazione ed all’acquirente accertarne la correttezza formale.

Quanto alla prova formale dell’assolvimento dell’obbligo di informazione, essa è a carico del notaio, in conformità ai principi generali; sulla questione, PETRELLI, Natura e disciplina della nullità urbanistica dopo le Sezioni Unite, op. cit. p.690, per il quale non può trattarsi di mere clausole di stile.

[69] PICCIANO Sui profili di invalidità della compravendita di immobili abusivi, cit. p. 297 afferma al proposito che “al più, il notaio può ammonire le parti contraenti sulle possibili conseguenze scaturenti dal trasferimento di un immobile abusivo, invitandole ad effettuare presso altri professionisti i dovuti controlli tecnici, senza che null’altro gli si possa esigere.”.

[70] NIGRO Il Notaio nel diritto pubblico in Riv. Not. 1979 p.1151, il quale segnala che tra sono i punti critici della professione notarile : il settore urbanistico, dell’informazione e tributario. Nel primo settore secondo l’Autore è devoluto nel sistema post Bucalossi un controllo della legalità del sistema urbanistico e che un tale coinvolgimento è del tutto fisiologico (p.1174). ROMAGNO Irregolarità urbanistica e validità dell’atto : lo stato dell’arte dopo le Sezioni Unite (Cass. N.8230/2019), cit. p.1219 afferma che un tale potere/dovere di informazione è espressione della funzione di adeguamento.

[71] G. RIZZI Novità urbanistiche e ricadute sull’attività notarile nel Decreto semplificazioni 2020: Permesso di costruire, agibilità e Stato legittimo dell’immobile, cit. afferma che comunque non esiste un diritto soggettivo dell’acquirente al riguardo, condivisibilmente.

[72] Solo laddove sussistano irregolarità formali che non sfociano nel rischio di applicazione della sanzione di nullità dell’atto, ma dalle quali possano discendere pregiudizi per l’acquirente o il cessionario o uno dei condividenti, egli ha senz’altro l’obbligo di informare le parti in ordine al rilievo dei vizi nelle vicende circolatorie dell’immobile e alle ricadute di essi (anche sotto altri profili), invitandole a svolgere tutti i controlli peritali necessari da parte dei professionisti dotati delle specifiche competenze.

[73] Si tratta di una norma prima aggiunta dall’art. 59 l.r. 6 luglio 2009 n. 6, poi modificato comma 1 e aggiunti commi 1 bis, 1 ter e 1 quater da art. 37 l.r. 23 giugno 2017, n. 12, infine modificati commi 1 bis e 1 ter da art. 73 l.r. 21 dicembre 2017, n. 24) attualmente del seguente tenore: “1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro … delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del due per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

1 bis. Fuori dai casi di cui al comma 1, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite nel passato durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia di cui all’articolo 9, comma 3, della legge regionale n. 15 del 2013, … e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. A tali tolleranze possono essere ricondotte, in via esemplificativa e non esaustiva:

  1. a) il minore dimensionamento dell’edificio;
  2. b) la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
  3. c) le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
  4. d) la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
  5. e) gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

1 ter. Nell’osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento dei privati, costituiscono altresì tolleranze costruttive le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo, cui sia seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari incaricati, la certificazione di conformità edilizia e di agibilità nelle forme previste dalla legge nonché le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l’amministrazione comunale abbia espressamente accertato nell’ambito di un procedimento edilizio e che non abbia contestato come abuso edilizio o che non abbia considerato rilevanti ai fini dell’agibilità dell’immobile. È fatta salva la possibilità di assumere i provvedimenti di cui all’articolo 21-nonies della legge n. 241 del 1990, nei limiti e condizioni ivi previste.

1 quater. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1, 1 bis e 1 ter realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie e rappresentate nei relativi elaborati progettuali, secondo le modalità definite dall’atto di coordinamento tecnico assunto ai sensi dell’articolo 12, comma 4, lettera a), della legge regionale n. 15 del 2013.”.

[74] Il testo della disposizione che si riporta per comodità è il seguente: “1. In attuazione di quanto previsto all’ articolo 34, comma 2 ter, del dpr 380/2001, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia, se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. 2. Fuori dai casi di cui al comma 1, costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite nel passato durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile, fatte salve le disposizioni in materia di tutela del patrimonio culturale. 3. A tali tolleranze possono essere ricondotte, in via esemplificativa e non esaustiva: a) il minore dimensionamento dell’edificio; b) la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali; c) le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne; d) la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria; e) gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. 4. Nell’osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento dei privati, costituiscono altresì tolleranze costruttive le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo, cui sia seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte del comune, la certificazione di conformità edilizia e di agibilità nelle forme previste dalla legge, nonché le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l’amministrazione comunale abbia espressamente accertato nell’ambito di un procedimento edilizio e che

non abbia contestato come abuso edilizio o che non abbia considerato rilevanti ai fini dell’agibilità dell’immobile. 5. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1, 2, 3 e 4 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni o segnalazioni edilizie e rappresentate nei relativi elaborati progettuali o, in assenza di tali atti e di nuovi interventi edilizi, attraverso adeguati atti di aggiornamento della effettiva condizione dell’immobile. 6. Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo sono definite con apposita deliberazione approvata dalla Giunta regionale, sentita la commissione consiliare competente.”

 

[75] Va fatto salvo il caso rarissimo in cui il notaio abbia specificamente assunto un incarico in ordine all’esame in concreto della documentazione urbanistica. Trattandosi di un’ipotesi del tutto eccezionale, che determina l’assunzione di gravi responsabilità per il notaio che assume l’incarico è fortemente opportuno, se non addirittura necessario, che un tale incombente abbia espressa emersione nel contratto d’opera. La conoscenza della materia urbanistica, per altro verso, non può costituire principio di prova per la assunzione conseguente di una responsabilità specifica in materia.