I concetti di “area edificabile” e “diritti edificatori” sono fra loro connessi. Per spiegarne la differenza però è necessario prima definirli. Per iniziare si può dire che l’area edificabile è «una parte di terreno che – in base alla normativa e alle sue qualità – può essere soggetta a trasformazioni attraverso la costruzione di opere destinate alla fruizione pubblica o privata».1 Tale definizione, tuttavia, appare riduttiva se si pensa a come il concetto di area edificabile sia legato alla disciplina inerente la sua tassazione. Ad oggi il D.L. 201/2011 sull’Imu non contiene una definizione di area edificabile ma nel testo dell’art. 13, per essa, fa espresso riferimento all’art. 2 lett. b del D.Lgs. 504/92 in materia di Ici dove per area fabbricabile si intende «un’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità». Secondo la stessa disposizione sono considerati non edificabili i terreni sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.2 A questa definizione del 1992 sono seguiti numerosi approfondimenti interpretativi che hanno di volta in volta determinato quale fondamento impositivo prima l’approvazione di un piano attuativo del PRG (Cass. n. 21644/2004) poi la sola approvazione del PRG (Cass. n.16751/2004) e infine la semplice inclusione dell’area nel PRG anche se non ancora approvato dalla Regione (Cass. n. 19750/2004). Nei primi due passaggi, insomma, l’edificabilità era concepita come una qualità del suolo risultante esclusivamente da un PRG perfezionato mentre nel terzo caso rispondeva maggiormente ad una concezione per cui sarebbero potuti risultare edificabili anche quei terreni inseriti in una zona edificabile da un PRG non ancora perfezionato.
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